Herdeiro pode pleitear usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança?

Sim.

E essa possibilidade tem sido reafirmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Mesmo quando o imóvel integra o acervo hereditário, é juridicamente possível que um dos herdeiros adquira a propriedade integral do bem por usucapião extraordinária, desde que preenchidos os requisitos do artigo 1.238 do

Código Civil: posse exclusiva, ininterrupta, com animus domini e sem oposição, pelo prazo de 15 anos.

Essa tese foi recentemente reforçada pela Terceira Turma do STJ, ao reformar acórdão do TJSP que havia extinguido uma ação de usucapião proposta por herdeira, sob o fundamento equivocado de que a utilização exclusiva do bem configuraria mera detenção por tolerância dos demais herdeiros.

O STJ afastou essa premissa.

E isso muda completamente a leitura jurídica de inúmeros imóveis que hoje estão “parados” em inventários que nunca terminam.

A regra geral da herança: nasce um condomínio pro indiviso

Com o falecimento, a propriedade é automaticamente transmitida aos herdeiros, nos termos do art. 1.784 do Código Civil:

“Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.”

A partir desse momento, forma-se entre os herdeiros um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, conforme art. 1.791, parágrafo único, do CC:

“Até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.”

Ou seja: todos são proprietários do todo.

E é justamente aqui que nasce a confusão interpretativa que muitos tribunais ainda cometem.

O equívoco: achar que o herdeiro exerce mera detenção por tolerância

O entendimento que foi afastado pelo STJ parte da seguinte premissa:

Se um herdeiro mora sozinho no imóvel da herança, ele estaria ali por mera tolerância dos demais, exercendo detenção, e não posse.

Essa lógica não se sustenta quando a posse é exercida com exclusividade, animus domini e ausência de oposição por longo lapso temporal.

E é exatamente isso que diferencia detenção de posse qualificada para usucapião.

O ponto central: condômino pode usucapir bem comum

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que:

O condômino pode usucapir o bem comum em nome próprio, desde que exerça posse exclusiva, como se dono fosse, afastando os demais coproprietários da fruição do bem, sem oposição, pelo prazo legal.

E isso se aplica perfeitamente ao contexto da herança.

O herdeiro, após o falecimento, passa a ser condômino.

E, como qualquer condômino, pode adquirir a integralidade do bem por usucapião.

Não há vedação legal para isso.

Há, na verdade, requisitos muito claros.

Requisitos para o herdeiro usucapir o imóvel da herança (art. 1.238 do CC)

Para a configuração da usucapião extraordinária, o herdeiro deve comprovar:

Posse exclusiva sobre o imóvel;
Posse mansa e pacífica, sem oposição dos demais herdeiros;
Posse ininterrupta;
Exercício da posse com animus domini (como se dono único fosse);
Decurso do prazo de 15 anos.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, foi enfática ao afirmar que o fato de existir condomínio hereditário não impede a configuração da usucapião quando esses requisitos estão presentes.

Por que isso é tão relevante na prática imobiliária?

Porque é extremamente comum encontrar situações como:

Inventários que nunca foram finalizados;
Imóveis em nome de pessoas falecidas há 20, 30, 40 anos;
Um único herdeiro morando, pagando IPTU, reformando, alugando, cuidando do imóvel sozinho por décadas;
Demais herdeiros completamente ausentes, sem qualquer exercício de posse.

Nesses casos, o caminho jurídico não é inventário. É usucapião.

E essa via é, muitas vezes, mais rápida, mais viável e mais eficiente para regularização.

O que o STJ deixou claro

O STJ determinou o retorno do processo para análise do mérito, deixando registrado que:

Não se pode extinguir a ação sob o argumento de mera detenção quando há alegação de posse exclusiva qualificada.

Ou seja:

o herdeiro tem, sim, legitimidade para pleitear usucapião do imóvel da herança.

O que precisa ser analisado são os fatos da posse.

Conclusão

O condomínio hereditário não é um obstáculo absoluto à usucapião.

Quando um herdeiro exerce, por mais de 15 anos, posse exclusiva, ininterrupta, sem oposição e com animus domini, ele pode adquirir a propriedade integral do imóvel por usucapião extraordinária, mesmo sendo bem objeto de herança.

Essa compreensão transforma a forma como inúmeros imóveis irregulares devem ser tratados.

E mostra que, muitas vezes, a solução jurídica não está no inventário que nunca termina — mas na correta leitura da posse que já existe há décadas.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Layane Borges

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Tributário, com mais de 16 anos de experiência. Atua na regularização de imóveis, due diligence imobiliária, leilões, usucapião e adjudicação compulsória, oferecendo soluções jurídicas que garantem segurança, tranquilidade e valorização patrimonial.