Imóvel irregular pode gerar usucapião? Sim, mas só após a regularização

Uma dúvida recorrente entre corretores de imóveis é se é possível reconhecer usucapião em áreas que começaram como loteamentos irregulares. A resposta, segundo recente decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, é: sim, desde que o imóvel tenha sido devidamente regularizado no cartório de registro de imóveis. Ou seja, a posse exercida sobre loteamento irregular não conta para fins de usucapião até que haja a formalização da área, a partir daí, começa a correr o prazo legal.

No caso julgado, os ocupantes alegaram residir no imóvel há muitos anos e pediram o reconhecimento da propriedade por usucapião extraordinária. No entanto, o pedido foi negado porque a regularização da área havia ocorrido apenas alguns meses antes do ajuizamento da ação, ou seja, não havia tempo suficiente de posse após a regularização para preencher o requisito mínimo de dez anos. Isso mostra que, mesmo com moradia antiga e edificações no local, a contagem do prazo de posse com efeitos jurídicos só começa quando o loteamento se torna formalmente regular, com matrícula própria e atendimento às exigências legais urbanísticas e ambientais.

Apesar da negativa quanto à usucapião, o tribunal reconheceu o direito dos ocupantes à indenização pelas benfeitorias realizadas de boa-fé. Esse ponto também é relevante, pois protege quem investiu no imóvel acreditando, ainda que equivocadamente, estar amparado pela lei. A indenização, no entanto, não abrange o valor do terreno em si, apenas as construções e melhorias que agregaram valor à área.

Para o corretor de imóveis, essa decisão traz um alerta prático, antes de orientar um cliente sobre a possibilidade de usucapiar um imóvel, é essencial verificar se o loteamento foi regularizado e quando essa regularização foi efetivada. Sem matrícula individual, sem registro formal, não há como pleitear a propriedade, mesmo após décadas de posse. O Judiciário tem sido firme nesse entendimento, associando o instituto da usucapião ao cumprimento da função social da propriedade e ao ordenamento urbano.

Portanto, sim: imóveis originados de loteamentos irregulares podem ser usucapidos, desde que estejam regularizados. Esse detalhe faz toda a diferença. A segurança jurídica começa com a informação correta e o papel do corretor, nesse cenário, vai além da venda: é também de orientação qualificada. Decisões como essa reforçam o quanto é estratégico dominar os aspectos legais do mercado imobiliário para atuar com responsabilidade, confiança e resultados.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.

Referência: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios – Apelação Cível n.º 0002398-37.2017.8.07.0006, 5ª Turma Cível, Relator Des. Josaphá Francisco dos Santos, julgado em 09/12/2021, publicado no DJE.