Lei realmente garante — e o que o comprador precisa saber antes de desistir
O distrato imobiliário — especialmente em imóveis na planta — se tornou um dos temas mais recorrentes e sensíveis do Direito Imobiliário contemporâneo. Entre atrasos relevantes na obra, revisão de planejamento financeiro, frustração contratual e até recuperação judicial das construtoras, uma pergunta sempre chega à advocacia especializada:
“Se eu desistir, o que eu recebo de volta? E quanto tempo isso leva?”
A resposta exige uma análise jurídica precisa, porque o distrato não é simplesmente “devolver o imóvel”.
Ele envolve relação de consumo, regras específicas da Lei 13.786/2018, impacto da jurisprudência do STJ, cláusulas contratuais de retenção e, principalmente, uma avaliação individual da causa da desistência.
1) O distrato não é favor: é direito.
O comprador tem direito ao distrato nas hipóteses previstas em lei e na jurisprudência, especialmente quando há:
Atraso significativo na obra
O STJ entende que atraso relevante (especialmente além do prazo de tolerância de 180 dias) gera direito à resolução contratual com devolução integral das parcelas pagas, corrigidas monetariamente.
Impossibilidade financeira superveniente
Nessas situações, é juridicamente possível a resolução contratual, mas com retenção parcial pela construtora — percentual que deve ser moderado, razoável e proporcional aos custos administrativos.
Problemas estruturais no empreendimento
Recuperação judicial, inviabilidade de entrega, obras paralisadas e vícios graves reforçam o direito do comprador ao desfazimento sem prejuízo excessivo.
Distrato não existe para “punir” o comprador, e sim para restabelecer o equilíbrio contratual, pilar central do Código de Defesa do Consumidor.
2) Percentual de retenção: o que a lei realmente autoriza?
A Lei do Distrato trouxe regras objetivas:
Empreendimentos com patrimônio de afetação
A retenção pode chegar a até 50%, desde que expressamente prevista e desde que não haja culpa da construtora pelo distrato.
Demais empreendimentos
O percentual razoável gira em torno de 10% a 25%, conforme entendimento consolidado do STJ, que reconhece como abusiva qualquer cláusula que imponha retenção desproporcional.
Mas há um ponto fundamental:
➤ Se o atraso ou o descumprimento contratual é da construtora, não há retenção.
O comprador tem direito à restituição integral.
3) Distrato e Recuperação Judicial: um capítulo à parte
Quando a empresa entra em recuperação judicial, o cenário muda completamente.
O contrato pode ser rescindido, mas:
- A restituição entra no quadro de credores,
- Há ordem de preferência,
- E o prazo de pagamento passa a depender do plano aprovado.
Aqui, mais do que nunca, a assessoria jurídica é determinante para minimizar prejuízos e garantir que o comprador seja incluído corretamente no processo.
4) Custos, taxas e danos materiais
No distrato, podem ser pleiteados:
Correção monetária e juros
Para recompor o valor real desembolsado.
Multas contratuais inversas
Quando previstas ou quando aplicadas pela inadimplência da construtora.
Danos materiais e morais
Quando o atraso frustra projeto de vida, ocasiona despesas extras ou gera prejuízo comprovado.
5) A importância da análise jurídica individual
Nenhum distrato é igual ao outro.
Cada contrato tem redações, prazos, percentuais, avisos, aditivos e peculiaridades que podem alterar drasticamente:
- o valor a ser devolvido,
- a responsabilidade das partes,
- e o tempo de tramitação.
Por isso, antes de assinar um pedido de distrato, aceitar proposta da construtora ou deixar de pagar parcelas, o comprador precisa de orientação jurídica técnica.
Conclusão: distrato não é perda — é proteção do seu patrimônio
O distrato imobiliário existe para evitar que um mau negócio se torne um prejuízo permanente.
Quando bem conduzido, ele:
- reduz perdas,
- acelera a devolução de valores,
- e restabelece a segurança patrimonial do comprador.
E aqui está a verdade que poucos explicam:
O distrato é um direito — mas o resultado depende da estratégia.
E estratégia, no Direito Imobiliário, começa com assessoria jurídica especializada.
Se a obra atrasou, se o empreendimento parou, se a empresa entrou em recuperação judicial ou se o contrato deixou de fazer sentido, existe saída jurídica.
E ela começa pela análise correta do seu caso.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Layane Borges
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Tributário, com mais de 16 anos de experiência. Atua na regularização de imóveis, due diligence imobiliária, leilões, usucapião e adjudicação compulsória, oferecendo soluções jurídicas que garantem segurança, tranquilidade e valorização patrimonial.
