O cliente deseja adquirir um imóvel que está alugado. Quais cuidados necessários na condução dessa transação?

Parte I: A cláusula de vigência no contrato de locação.

Quando fores oferecer o imóvel para venda, naturalmente uma das perguntas que é feita para o proprietário antes de anunciá-lo é: ele está desocupado?

Se a resposta for que ele está alugado, ATENÇÃO para além do direito de preferência, mas também para a cláusula de vigência.

Veja o que dispõe o artigo 8 da Lei do Inquilinato:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

É um artigo de complexa compreensão, mas muito importante, então extraímos as seguintes conclusões:

Desde que não contenha cláusula de vigência nos moldes legais, o NOVO ADQUIRENTE, após o registro da venda ou compromisso na matrícula imobiliária, terá o prazo de 90 dias para pedir que o LOCATÁRIO desocupe o imóvel, concedendo igualmente o prazo de 90 dias para desocupação por parte do locatário.

O que “incomoda” aqui é a expressão: desde que não contenha cláusula de vigência. E é esse o ponto que merece atenção.

É muito importante que você obtenha junto ao proprietário uma cópia do contrato de locação e a matrícula atualizada para verificar se existe essa cláusula de vigência.

Mas o que é isso?

A cláusula de vigência é a expressão de um acordo feito entre o locador e o locatário no contrato de locação, no qual fica ajustado entre as partes que em caso de alienação do imóvel, o NOVO ADQUIRENTE deverá RESPEITAR O PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, ou seja, não poderá residir no imóvel ou exercer os direitos da posse direta até o final do prazo do contrato.

Portanto, SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO:

CONTIVER CLÁUSULA DE VIGÊNCIA;
ESTIVER VIGORANDO POR PRAZO DETERMINADO E
ESTIVER AVERBADO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA, o comprador deverá esperar até o final do prazo do contrato de locação para poder “tomar posse do imóvel”.

Já pensou a confusão que isso poderia ocasionar?

É algo que deve ser descoberto antes de oferecer o imóvel pra venda, concorda comigo?

Então concluindo, lembre-se: para que essa cláusula possa ser invocada pelo locatário, em detrimento da posse do novo adquirente, o contrato de locação deve ainda estar vigorando por TEMPO DETERMINADO além de estar AVERBADO na matrícula imobiliária.

Certo?

Espero que esse artigo seja útil para seu trabalho.