O ITBI e a cessão de direitos contratuais

Os contratos imobiliários, em geral, são as vezes complexos. Tanto que a Promessa de Compra e Venda, um contrato muito usual no mercado imobiliário, está assentada na lei do Loteamento (Lei 6766/79) e originalmente também na lei do loteamento Dec. Lei 58/37. Mas as vezes o promitente comprador não termina o pagamento e cede os seus direitos contratuais para o cessionário, novo comprador. E assim se estabelece uma cadeia contratual que pode se estender por muitos participantes, sem que estes títulos sejam levados a registro. São os chamados “contratos de gaveta”. Esta designação foi dada muito em razão do BNH em que não era possível a transferência do bem, então começou o mercado a produzir procurações e cessões de direitos um atras do outro com o intuito de perpetuar vendas sem o registro competente.

Nosso código civil no Art. 1.245 está definida a forma de aquisição mediante título: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” Então sem o registro no cartório de imóveis não há a transferência da propriedade, que somente será transferida se houver um título definitivo e não um pré-contrato como é a promessa de compra e venda ou a cessão de direitos contratuais ou ainda a promessa de cessão de direitos contratuais. A Constituição Federal de 1.988, no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal estabelece a competência tributária para instituir e cobrar o ITBI: Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Pois bem no afã de arrecadar as cessões de direitos, mesmo não registradas, os municípios tributavam as transferências havidas.

OU seja, sem observância do ditame constitucional ou o fato gerador que é a transmissão da propriedade. Agora em 11.12.2020 o STF em repercussão geral n. 1124 decidiu que é inconstitucional a cobrança do ITBI das cessões de direitos contratuais. Imagine agora a quantia de tributos recolhidos indevidamente pelos municípios. Porque estas decisões são tão lentas. Porque leva tantos anos para que o STF decida se é ou não inconstitucional uma cobrança que levou diversas propriedades a informalidade. O prejuízo é incalculável, mas esse é nosso BRASIL.