O loteamento registrado que é irregular

No nosso direito material (Código Civil), temos que se adquire a propriedade através do registro. Não é um único ditame de propriedade, mas a propriedade imóvel sim. Ou seja, o registro formaliza a propriedade. Também devemos saber que a propriedade é alicerçada no tríduo: Posse, gozo e fruição. Faltando qualquer destes poderes inerentes da propriedade ela é no mínimo capenga. E, assim sendo, perde sua substância ou sua integralidade. Veja o exemplo do Contrato de Promessa de Compra e Venda com venda a prazo. Imagina-se a propriedade como um todo, digamos um quadrado dividido por diversos pedaços, e cada pedaço desse representa uma prestação. Quando o comprador adquirir todos os quadrados a propriedade é dele, e conforme vai adquirindo os quadrados ele fica cada vez mais dono. Vamos a proposta do título do artigo. Posso comprar um lote de um loteamento registrado, escriturado, tudo bonitinho e este loteamento ser declarado irregular? Sim. O loteador tem a sua permissão de venda a partir do registro do loteamento no registro imobiliário. Entre os documentos que apresenta no registro esta o Termo de Compromisso de Obras, assinado com o município, inclusive aportando garantias para o cumprimento das obras.

O que pode se suceder é que o loteador não execute o cronograma não realizando as obras e o loteamento ser considerado irregular. Nessa hipótese quem tem que assumir as obras é o município executando a caução dada pelo loteador para o ressarcimento das quantias que irá aportar para concluir as obras de infraestrutura comprometidas na aprovação do loteamento. Parece simples assim explicando. Mas o que deve fazer o comprador de lote. Se ainda não pagou todas as parcelas assim que for notificado da irregularidade, coisa que deve ser feita pelo município ele passa a depositar as quantias de seu contrato no Registro de Imóveis. Esse dinheiro também servirá para sustentar a execução das obras restantes. O que via de regra acontece é que aparece os “salvadores da pátria” e dizem: “Não precisa pagar mais nada”. Normalmente são políticos. E mais tarde o comprador se vê todo enrascado com a dívida acumulada, e o que pagaria a prazo de repente deverá pagar a vista. É uma situação estranha mas que não vejo outra solução senão o acompanhamento mensal pelo município da execução do cronograma de obras firmado pelo loteador.

Não pode o município jogar no arquivo o processo de loteamento aprovado e somente desarquivar depois que o loteador aparecer lá para entregar obras. É necessário um acompanhamento sistemático para o sucesso de qualquer empreendimento, e que um loteamento registrado não seja declarado irregular. Assim vale para qualquer imóvel; o fato do registro não significa exercício pleno da propriedade não basta, tem mais coisa para ver. Por último, não adiante registro se não tem posse. E a posse é o gerador da aquisição da propriedade através da prescrição aquisitiva.