O poder do contrato de exclusividade na venda de imóveis
O contrato de exclusividade na corretagem imobiliária é uma ferramenta comum e de extrema importância nas negociações, mas nem sempre compreendida em sua totalidade. Este artigo explora as complexidades desse contrato, especialmente o aspecto da comissão, que muitas vezes é mal interpretado.
De acordo com a lei civil, se um contrato de exclusividade é acordado por escrito, o corretor tem direito a receber a comissão integral, mesmo que a venda seja concluída sem sua mediação. No entanto, há uma cláusula que frequentemente é negligenciada: a inércia ou ociosidade do corretor pode levar à perda do direito à comissão.
Isso significa que, quando um corretor trabalha sob exclusividade, ele deve demonstrar um esforço significativo para concluir a venda, pois o negócio dependerá exclusivamente de seu trabalho. A falta desse esforço pode resultar na não remuneração da comissão.
Demonstrado o esforço na conclusão da venda, resta claro que a exclusividade acaba se revelando como a melhor opção em uma intermediação imobiliária.
No entanto, para que a adesão da exclusividade passe a ser comumente empregada, os profissionais intermediadores deverão cada vez mais atentar-se à necessária observância da ética profissional, buscando entender que, em um mercado amplo como o da comercialização de imóveis, todos possuem o seu lugar, não sendo, pois, necessário, que profissionais projetem o seu crescimento pessoal em detrimento de outros.
Simultaneamente ao entendimento dos profissionais intermediadores, cabe aos vendedores compreenderem que a exclusividade se caracteriza como uma segurança para ambos os lados da intermediação, bem como que se deve valorizar o trabalho do agente imobiliário que exerce de fato a intermediação entre comprador e vendedor, o qual, inequivocamente, faz jus a comissão devida.
Os agentes imobiliários devem se atentar cada vez mais a importância não apenas da exclusividade, como também da exclusividade dirigida em casos de discussão junto ao proprietário do imóvel pela obtenção da exclusividade plena no mercado, cuja qual, possibilita maior celeridade na realização do trabalho, imprimindo segurança ao agente imobiliário na intermediação com os clientes interessados na compra do imóvel.
Portanto, para os corretores que operam sob exclusividade, é vital documentar todos os esforços feitos para concluir a venda do imóvel. Provar esse esforço é crucial e requer documentação adequada, incluindo registros de visitas, anúncios de imóveis, propostas recebidas e contatos com os proprietários. Casos judiciais têm demonstrado que ações isoladas não são suficientes, sendo necessário um esforço constante.
Isso garante que, se houver questionamentos sobre sua diligência, não haverá espaço para a não remuneração da comissão. Esteja preparado, esteja documentado e proteja seus direitos.
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Juliana Pierotti – OAB/SC 39821
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Empresarial, membro consultivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC e associada ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
Atendimento especializado para imobiliárias, construtoras e incorporadoras, abrangendo consultoria judicial e soluções extrajudiciais, especialmente na elaboração de contratos de locação, administração, compra e venda, due diligence de imóveis, incorporação imobiliária e demais procedimentos administrativos em cartórios/registros públicos.
