O que é uma locação de imóvel “built to suit” – construído para servir?

Indo “direto ao ponto”: o LOCADOR compra o imóvel a fim de alugá-lo para um LOCATÁRIO (como por exemplo uma farmácia), com a finalidade de construir um imóvel dentro dos padrões do LOCATÁRIO que, através de um longo prazo contratual (em média 10 ou 20 anos), pagará ao LOCADOR um alto valor de aluguel que abrangerá os gastos com as obras e o uso e gozo do imóvel.

Está previsto no art. 54-A da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):

“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.^[1]”

Caso o LOCATÁRIO rescinda o contrato antes do final do prazo, é estipulada multa contratual no valor de todos os aluguéis vincendos até o final da locação, justamente porque é um contrato atípico e o LOCADOR precisa ter certeza de que receberá por todo investimento que fez; vem daí a importância de ter uma excelente garantia contratual como um bom fiador que possa cobrir inadimplência do LOCATÁRIO.

Sendo assim, o LOCADOR adequa o imóvel, construindo ou reformando, conforme solicitações do LOCATÁRIO, que terá os custos da obra embutidos no seu aluguel mensal – portanto, quanto mais longo for o contrato, mais suavizadas serão as parcelas referentes às obras no aluguel.

Então, por se tratar de uma operação um tanto quanto mais complexa que uma “simples” locação não residencial, por exemplo, justamente por tais adequações exigidas na locação built to suit, esta possui um prazo extenso, como entre 10 a 20 anos.

Essa espécie de contrato de locação exige uma atenção particular, primeiro pelo longo prazo, como também pelas particularidades que restringirão outras espécies de locação. Podemos pensar como forma de exemplificar: dificilmente uma locação built to suit da farmácia, quando encerrada, conseguirá comportar um comércio de móveis.

Assim, é imprescindível que o proprietário LOCADOR planeje bem o custeio da construção/reforma e o pagamento para que haja rentabilidade. E por outro lado, o locatário, com um local bem equipado e personalizado, consegue expandir sua atividade sem ter valores imobilizados e, consequentemente, aumenta seu lucro.

Futuramente, traremos as especificidades das cláusulas contratuais na locação built to suit.

Artigo escrito em coautoria: Anelise Barrios e Roberta Collar.