O que você precisa saber sobre a CND de débito condominial na venda do imóvel

A Certidão Negativa de Débito Condominial deve ser apresentada quando o imóvel negociado, está inserido em um condomínio, seja em um condomínio vertical ou horizontal.

O artigo 1.345 do Código Civil dispõe que: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Veja que o Código Civil estabelece que o débito condominial, também é uma obrigação propter rem, pois é vinculado ao imóvel e não a pessoa, ou seja, ainda que os débitos sejam anteriores à data da aquisição, o adquirente de unidade condominial responde por eventual débito condominial em atraso.

É comum quando se fala no débito condominial, o questionamento se a declaração do vendedor no contrato ou na escritura pública de compra e venda declarando que o imóvel não possui débito condominial, exime o comprador do pagamento de eventuais débitos anteriores a data da alienação?

Esse questionamento se dá pelo disposto no Artigo 2. § 2º – da Lei LEI Nº 7.433, DE 18 DE DEZEMBRO DE 1985. que estabelece:

2º – Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos. 

Ocorre que mesmo a Lei dispondo sobre a declaração de quitação, o entendimento jurisprudencial e doutrinário é de que se o alienante declarar no contrato ou na escritura pública de compra e venda que o imóvel não possui débito condominial, isso não exime o adquirente da responsabilidade de pagamento do débito ao condomínio, diante da natureza Propter Rem do débito condominial, pois é um débito que acompanha o imóvel e não a pessoa.

A Declaração feita pelo alienante no instrumento público ou particular de que o imóvel não possuía débitos gera o direito do adquirente cobrar o débito do alienante, mas não gera efeitos de direito para o adquirente se eximir da responsabilidade do débito junto ao condomínio.

Outro ponto muito importante referente a certidão Negativa de débito condominial, é a veracidade do documento, como não é um documento emitido por algum órgão público, alguns detalhes precisam ser analisados para garantir a veracidade da certidão.

A Lei não estabelece uma obrigação de que a Referida Certidão seja exclusivamente assinada pelo síndico, o que abre brecha para que a administradora do condomínio por exemplo emita a referida Certidão. Porém quando falamos em segurança jurídica, devemos garantir que aquele documento seja juridicamente seguro no que está sendo declarado e que não seja passível de questionamento futuro.

No âmbito jurídico existem várias jurisprudências, que nos permite falar sobre a insegurança jurídica na assinatura da certidão ser feita apenas pela administradora do condomínio, isso porque muitas vezes a administradora atesta apenas sobre o período em que o condomínio está sobre sua administração, e por ser o débito condominial uma obrigacao Propter Rem, mesmo sendo o débito anterior a data que aquela administradora faz a administração do condomínio o adquirente responde pelo débito existente.

A jurisprudência tem afastado a boa-fé do adquirente quando verificada a falta de diligencias necessárias para a certificação da inexistência de débitos, diante da obrigação Propter Rem do negócio.

Portanto, busque sempre todos os cuidados, até nas coisas que parecem mais simples, pois a falta de analise em um detalhe pode trazer prejuízos a todas as partes envolvidas.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

CAMILA FERNANDES

# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.

# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;

# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.

# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.

# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.

# Escritora

# Apaixonada por Direito Imobiliário.