O testamento vital do patrimônio: preparando imóveis para a sucessão

Por Flávia Pinheiros – Mediadora, Administradora de imóveis e Especialista em Gestão Contratual com IA para o mercado imobiliário.

A Revolução Silenciosa do Envelhecimento Brasileiro

O Brasil está passando por uma transformação demográfica sem precedentes. Em 2024, temos 33 milhões de brasileiros com 60 anos ou mais – número que mais que dobrou nas últimas duas décadas. Segundo projeção do IBGE, o país pode ter 75,3 milhões de pessoas idosos em 2070, quando os representantes desta faixa etária chegaram a ser 37,8% do total da população.

Esta mudança traz uma realidade inevitável: a maior parte do patrimônio imobiliário brasileiro será transferida por herança nas próximas décadas. E aqui mora o problema – segundo o CNJ, os processos de inventário e partilha correspondem a cerca de 10% do total de processos em tramitação no país, com duração média de 1 ano e 9 meses, podendo se estender por décadas.

O Que é o “Testamento Vital” do Patrimônio?

Diferente do testamento tradicional, o “testamento vital” do patrimônio é um conjunto de estratégias implementadas ainda em vida para garantir que os imóveis sejam transferidos de forma eficiente, protegida e sem conflitos familiares.

É como criar um “GPS” para o seu patrimônio – um caminho claro e organizado que seus herdeiros seguirão, evitando desvios custosos e demorados.

Por Que Planejar Agora?

Os números são alarmantes: a doação com reserva de usufruto permite que o proprietário doe o imóvel aos seus herdeiros, mas mantém o direito de usufruto, ou seja, pode continuar utilizando o bem ou recebendo rendimentos dele (como aluguel) enquanto estiver vivo. Quando bem estruturada, essa estratégia pode:

• Reduzir custos em até 60% comparado ao inventário tradicional
• Eliminar o período de vacância dos imóveis durante o processo
• Evitar conflitos familiares que podem se arrastar por anos
• Proteger o patrimônio de credores futuros

As 5 Estratégias Fundamentais

1) Doação com Reserva de Usufruto

A mais comum e eficiente. Você doa o imóvel mas mantém o direito de usá-lo ou receber os aluguéis até o fim da vida. Vantagem: elimina o inventário desse bem. Cuidado: impossível reverter sem concordância do donatário.

2) Holding Familiar

Para quem possui um patrimônio imobiliário significativo, a criação de uma holding familiar pode ser a melhor alternativa para a sucessão de bens. Os imóveis ficam na empresa, e os herdeiros recebem quotas societárias.

3) Testamento com Cláusulas Específicas

Um testamento bem elaborado pode determinar exatamente qual imóvel vai para qual herdeiro, evitando disputas e facilitando a partilha.

4) Seguro de Vida Imobiliário

Estratégia menos conhecida onde o seguro cobre custos de inventário e impostos, mantendo o patrimônio íntegro para os herdeiros.

5) Trust Brasileiro (Fiduciário)

Ainda em desenvolvimento na legislação brasileira, mas já possível em algumas estruturas específicas.

Cuidados Essenciais – Uma Visão Sistêmica

⚠️ Legítima dos herdeiros: No Brasil, você só pode dispor livremente de 50% do patrimônio

⚠️ ITCMD: Imposto sobre doações varia de 4% a 8% conforme o estado

⚠️ Consenso familiar: Estratégias impostas geram mais conflitos que soluções

A perspectiva do Direito Sistêmico nos ensina que cada família é um sistema único, com dinâmicas, valores e necessidades específicas. O planejamento sucessório eficaz não pode ignorar essas constelações familiares.

Muitas vezes, o que parece ser uma resistência “irracional” de um herdeiro esconde questões emocionais mais profundas – sentimentos de exclusão, medo de perder o lugar na família, ou até mesmo lealdades inconscientes com gerações anteriores. Uma escuta sistêmica dessas dinâmicas é fundamental para que o planejamento patrimonial não se torne um campo de batalha familiar.

Quando Começar?

A resposta é simples: agora. O planejamento sucessório não é sobre estar próximo da morte – é sobre estar preparado para a vida. Com a idade média da população brasileira sendo de 35,5 anos em 2023, subindo para 48,4 anos em 2070, vivemos mais e precisamos planejar melhor.

Primeiros Passos Práticos – Com Olhar Sistêmico

1) Inventário patrimonial: liste todos os imóveis com valores atualizados

2) Mapeamento familiar sistêmico: identifique não apenas necessidades financeiras dos herdeiros, mas também suas dinâmicas relacionais, medos e expectativas

3) Círculo de conversas familiares: promova diálogos abertos sobre o patrimônio, respeitando o tempo e as resistências de cada membro

4) Consultoria especializada integrada: procure profissionais que entendam tanto de direito sucessório quanto de dinâmicas familiares

5) Documentação consciente: organize papéis, mas também histórias – cada imóvel tem uma narrativa familiar que deve ser honrada

O Futuro Chegou

O envelhecimento populacional brasileiro não é uma previsão – é uma realidade presente. A população idosa no país alcançou o número de 31,2 milhões, sendo 14,7% dos brasileiros, com aumento de 39,8% no período de 2012 a 2021.

Quem entender isso agora e se preparar adequadamente estará protegendo não apenas seu patrimônio, mas o futuro de sua família. O Direito Sistêmico nos mostra que patrimônio não é apenas bem material – é também herança emocional, vínculos preservados e histórias que se perpetuam de forma saudável.

Porque o verdadeiro legado não é apenas o que deixamos, mas como deixamos – e principalmente, que relações familiares preservamos no processo.

Sua família merece herdar soluções, não problemas.

Próxima semana: “Doação em Vida vs. Herança: Qual a Melhor Estratégia Imobiliária?” – Analisaremos quando cada estratégia é mais vantajosa e como tomar a decisão certa para seu perfil.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Quem vê resultados, nem sempre conhece a história. 

Sou Flávia Pinheiros Costa, formada em Direito há 23 anos. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Sistêmico, Contratual, Canônico e de Família. Atualmente, curso Inteligência Artificial para Advogados e sou mestranda em Mediação de Conflitos.

Mas o que realmente me move são pessoas.
Escutar histórias.
Ajudar a construir acordos.
Trazer clareza onde antes havia conflito.
E fazer do Direito uma ponte — não um muro.

Minha trajetória é marcada pela escuta ativa, pela conexão humana e pela busca constante por soluções que respeitem a lei e as relações.

Atuo como:

• Mediadora certificada pelo ICFML.
• Perita e avaliadora de imóveis.
• Mentora no mercado imobiliário, conduzindo famílias e profissionais.
• Palestrante em eventos nacionais e internacionais.
• Escritora e produtora de conteúdo jurídico.
• Sócia de duas administradoras de imóveis.
• Membro ativo das comissões da OAB nas áreas de Direito Sistêmico, Imobiliário e Justiça Restaurativa.

E, acima de tudo, sou alguém que acredita que ética, escuta e evolução diária são inegociáveis.

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Referências:

• Projeções da População 2024. 2024.
• Planejamento sucessório imobiliário: estratégias para transferir propriedades em vida. Set. 2024.
• Estatísticas processuais de inventário e partilha. 2019.
• As desvantagens do inventário no Brasil. Mar. 2023.