O vendedor não outorga a escritura, mesmo após a quitação integral por parte do comprador, e agora?

Hoje vamos abordar o tema: Ação de Adjudicação Compulsória. Certamente você já ouviu falar.

Nas palavras de Dilso Domingos Pereira, Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, a “adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel”^[1].

Ou seja, todo contrato de promessa de compra e venda, independentemente de ser um mero contrato “de gaveta”, instrumento particular, poderá culminar na ação de adjudicação compulsória, basta que o vendedor se recuse a transferir o imóvel para o comprador após a quitação integral dos valores.

No artigo 1.418 do Código Civil, temos a previsão:

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Mas é preciso estar registrada a promessa de compra e venda, na matrícula imobiliária, para que o comprador consiga  “adjudicar”?

Não. O registro da promessa de compra e venda, se houver, vai repercutir apenas no sentido da oponibilidade quanto a terceiros, uma vez que o direito à ação de adjudicação estará garantido com ou sem o registro, conforme leciona a súmula nº 239 do Supremo Tribunal de Justiça (STJ)^[2].

Portanto, temos como únicos requisitos para a propositura da dita ação, a pactuação de uma promessa de compra e venda – por instrumento público ou particular -, que não tenha sido apontada a cláusula de arrependimento nessa promessa e que o preço tenha sido totalmente quitado.

Dessa forma, a adjudicação compulsória busca a concessão de um título hábil, através de uma sentença judicial, para que seja realizada a transferência da propriedade do bem imóvel ao comprador.

Para visualização prática, os casos mais comuns são justamente quando o vendedor se recusar a outorgar a escritura pública, mas também quando o vendedor falecer antes de escriturar ou, ainda, quando o comprador, mesmo tendo adquirido o bem, não coopere para a escrituração, deixando o vendedor responsável pelas obrigações inerentes ao proprietário registral.

Certo pessoal? Espero que esse conteúdo possa lhe auxiliar de alguma forma.

Fontes:

Apelação Cível, Nº 70082840406, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 16-10-2019.

https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2011_18_capSumula239.pdf

^[1] Apelação Cível, Nº 70082840406, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 16-10-2019

^[2] https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2011_18_capSumula239.pdf