Quando o locatário poderá ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel?

Esse tema é tratado no artigo 13 da Lei do Inquilinato, que versa:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 

• 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

• 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

 De acordo Silvio de Salvo Venosa (na sua obra A Lei do Inquilinato Comentada, doutrina e prática,16 º edição de 2021), a cessão é conceituada da seguinte forma:

“Nesse negócio, uma das partes (cedente), com o consentimento do outro (cedido), transfere sua posição no contrato a um terceiro (cessionário). No caso em exame o cedente será o locatário, cedido locador e quem assume a posição de locatário será o cessionário.”

Dessa forma, por intermédio da cessão ocorre ingresso de um terceiro no contato que assume a posição de locatário, desde que obtida, naturalmente o consentimento do locador.

Já a sublocação encontra-se em uma posição de serviência do contrato-base (contrato de locação).

Por conseguinte, os direitos contidos no subcontrato tem como seus limites aqueles direitos contidos no contrato-base e essa extensão não poderá ser ultrapassada. Por isso diz-se de extinta a locação, extingue-se a sublocação.

De acordo com de acordo Silvio de Salvo Venosa (na sua obra A Lei do Inquilinato Comentada, doutrina e prática,16 º edição de 2021):

“Com a cessão de posição contratual, anteriormente examinada não se confunde a sublocação. Nesta, como vimos, o contrato persiste na sua integralidade, mas com um novo titular, o cessionário. No contrato derivado surge uma segunda relação contratual, sem alteração da primeira, havendo apenas um dos sujeitos que é titul.ar de ambos os contratos.”

Observa-se na sublocação que, ainda que não haja consentimento, a sublocação é válida entre o sublocador e o sublocatário, contudo poderá o locador a qualquer momento ingressar com a ação de despejo.

A sublocação poderá ter como objeto a integralidade do imóvel ou apenas parte dele.

No empréstimo/comodato, entende-se que “da mesma forma, entre comodante e comodatário o pacto é válido, mas inexistindo consentimento, estará o locador legitimado a promover o despejo por infração contratual.”

No que toca a notificação que será formulada pelo locatário, caso o locador não se manifeste no prazo de 30 dias, seu silêncio presumirá sua concordância. Caso o locador não seja notificado e o locatário persistir na situação de fato, não se presume o consentimento do locador, sendo motivo para uma ação de despejo.

Caso o locador não concorde com a cessão, sublocação ou empréstimo poderá expressar através de uma contra notificação.

Considero esse assunto muito importante, pois geralmente nos deparamos com essas dúvidas por parte dos clientes.

Então, espero ter auxiliado.

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº      8.245, de 18-10-1991. – 16. ed. – São Paulo: Atlas, 2021.

Lei 8.245/91 disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm