Responsabilidade na locação imobiliária depende da causa do problema no imóvel

Na prática da locação, nem todo conflito sobre defeitos no imóvel termina com responsabilidade automática do proprietário ou do inquilino. O fator decisivo é a origem do problema e a conduta adotada após a reclamação.

A 3.ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Paraná analisou um caso de locação residencial com infiltrações e falhas de manutenção. A imobiliária sustentou que apenas administrava o imóvel e que os vícios eram estruturais, portanto de responsabilidade do locador. O argumento não foi suficiente para afastar sua responsabilização.

O tribunal reconheceu que a relação entre locatária e imobiliária é de consumo. Ao intermediar e administrar o contrato, a imobiliária integra a cadeia de fornecimento de serviços. Ficou comprovado que a locatária comunicou diversas vezes os problemas, que os reparos foram ineficazes e que não houve solução adequada. Esse cenário caracterizou falha na prestação do serviço.

A causa do defeito foi determinante para o resultado. Como os problemas afetavam o uso normal do imóvel e não foram resolvidos de forma eficiente, a rescisão antecipada não foi tratada como culpa da inquilina. A multa contratual foi considerada inexigível. Também houve condenação por dano moral, pois a situação ultrapassou o limite do mero desconforto cotidiano.

Para corretores e imobiliárias, o precedente reforça cuidados operacionais. É essencial registrar formalmente as reclamações do locatário, acionar manutenção técnica adequada e acompanhar a efetiva solução do problema. A simples alegação de que o defeito é estrutural não afasta a responsabilidade quando há falha na gestão da situação.

Por outro lado, quando o dano decorre de uso inadequado do imóvel pelo inquilino e isso é tecnicamente comprovado, a responsabilidade pode ser direcionada a ele. Por isso, a vistoria bem feita, os registros e a documentação dos atendimentos são elementos centrais. Em locação imobiliária, a análise jurídica não parte apenas do contrato. Parte da causa do problema e da forma como os envolvidos atuaram para resolvê-lo.

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Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.