SPE x Patrimônio de Afetação: qual a diferença e por que isso é importante no mercado imobiliário?

Quando se trata de segurança jurídica nas incorporações imobiliárias, dois termos se destacam por gerarem dúvidas, mas também por representarem garantias importantes tanto para os incorporadores quanto para os compradores: SPE (Sociedade de Propósito Específico) e Patrimônio de Afetação.

Apesar de muitas vezes serem mencionados juntos, eles não são a mesma coisa — e entender essa diferença pode evitar problemas sérios em negociações e investimentos, inclusive em como orientar corretamente o cliente.

Abaixo de forma bem explicativa vou diferenciar uma da outra para que de fato você entenda como funciona na prática.

O que é uma SPE ?

A SPE (Sociedade de Propósito Específico) é pessoa jurídica com a finalidade única de executar um determinado empreendimento ou desenvolver um projeto específico. Não se trata de um tipo societário, mas sua caracterização está relacionada unicamente ao objetivo social da empresa.

Uma SPE não constitui um novo tipo societário na ordem jurídica brasileira. Ela se organiza, sempre, sob uma das formas previstas pela legislação. Pode ser uma sociedade limitada, uma companhia fechada ou aberta, não havendo uma Lei específica que trata da SPE, entretanto o artigo 981 do Código Civil, pode ser utilizado como base legal para constituição de uma SPE.

O artigo 981 do Código Civil:

Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.

Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados.

Importante destacar Principais características da SPE:

• É registrada com CNPJ próprio;
• Serve para limitar os riscos da atividade ao projeto em questão;
• Se houver prejuízos ou falência, os efeitos ficam restritos àquela SPE;
• Permite maior organização contábil e jurídica do projeto.

Exemplo prático:

Uma construtora cria uma SPE chamada “Residencial Sol Nascente SPE Ltda.” para construir um condomínio específico. Todo o fluxo financeiro, contratos e obrigações serão em nome dessa empresa — separadamente das demais atividades da construtora.

Importante que a SPE, embora muito utilizada no setor imobiliário, ela não está restrita apenas a ter o fim específico de construir o empreendimento, podendo ser utilizada para outros segmentos também, pois trata-se de uma empresa, entretanto é necessário que cumpram os requisitos obrigatórios da SPE, quais sejam:

Ter um propósito específico

A empresa precisa ser constituída com um propósito específico veja os exemplos abaixo:

Exemplo1: “Empresa constituída para o fim específico de construir o empreendimento x, sobre o terreno y”

Exemplo2: “Empresa constituída com fim específico de construir o aeroporto x”

Exemplo3: “Empresa constituída com fim específico de construir o aeroporto x”

Ter Prazo Determinado

É recomendável que a SPE tenha prazo determinado, embora o Código Civil não estabeleça prazo, em certos contextos se orienta que a SPE tenha um prazo determinado, principalmente na incorporação imobiliária.

O Código Civil em seu artigo 997, inciso II, estabelece que o contrato social deve conter o prazo de duração, se for o caso — ou seja, não impõe obrigatoriedade do prazo determinado.

Art. 997. A sociedade constitui-se mediante contrato escrito, particular ou público, que deve conter:

(…)

II – o prazo de duração, se for o caso;

A SPE é uma modalidade de sociedade (geralmente uma Ltda. ou S/A), criada para um fim específico, mas ainda regida pelas regras gerais das sociedades empresárias, conforme o tipo societário adotado.

O que é Patrimônio de Afetação?

O Patrimônio de Afetação é um regime jurídico criado pela Lei nº 10.931/2004, que garante que o patrimônio de um empreendimento seja separado do patrimônio geral da incorporadora.

Conforme estabelece o artigo 1º da Lei nº 10.931/2004

Artigo 1º:  instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

É como se o empreendimento ganhasse uma blindagem jurídica. Todos os recursos financeiros e bens usados na construção são “afetados” exclusivamente àquele projeto.

O patrimônio de afetação traz vantagens tanto para o comprador quanto para o incorporador:

Vantagens para o comprador:

• Proteção jurídica: Em caso de falência da incorporadora, os bens do empreendimento não são usados para pagar outras dívidas;
• Transparência contábil;
• Maior Segurança na entrega do imóvel.

Vantagens para a incorporadora:

• Mais confiança no mercado;
• Facilidade na emissão de CCI (Cédula de Crédito Imobiliário);
• Fortalecimento da reputação da empresa.
• Redução Tributária (RET)

Quando usar cada um?

O ideal, em muitos casos, é usar os dois em conjunto. A criação de uma SPE com Patrimônio de Afetação, assim garante:

• Proteção patrimonial;
• Clareza jurídica;
• Atração de investidores;
• Segurança aos compradores de imóveis na planta.

Conclusão

A SPE e o Patrimônio de Afetação são mecanismos que trazem transparência, organização e segurança jurídica ao mercado imobiliário. Entender suas funções e diferenças é fundamental para corretores, incorporadores e até mesmo compradores que desejam tomar decisões mais seguras.

Espero que esse artigo tenha contribuído com você.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

CAMILA FERNANDES

# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.

# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;

# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.

# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.

# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.

# Escritora

# Apaixonada por Direito Imobiliário.