Tão pequena, tão encrenqueira: a vaga de garagem
Vagas de garagem em condomínio são constantemente motivo de discussão e dor de cabeça para síndicos e condôminos. Provavelmente, uma das áreas comuns mais importantes em condomínios. Problemas tais como: venda, pagamento de aluguel, tamanho da vaga, ocupação, mal uso e demarcação são alguns dos problemas que envolvem tal imóvel. Mas existem normas que asseguram direitos e reservam aos condôminos uma atmosfera diversa a de uma “faixa de gaza” condominial.
As vagas de garagem são motivo de conforto e segurança aos moradores, mas também motivo de grandes conflitos bem como algumas particularidades, como na compra e venda, por exemplo. Segundo a Lei Federal 12.607/12, garagens, quando se tratar de unidades autônomas, ou seja, quando possuírem matrícula em separado, individualizada, não poderão ser vendidas, alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio. Logo, somente condôminos poderão adquirí-las. Porém, há uma exceção: em caso de autorização expressa na reunião de assembléia de 2/3 dos moradores. Nesse sentido, dispõe o art. 1331, do Código Civil:
“Art. 1331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”
O Código Civil também divide as vagas de garagem em condomínio em três tipos. São eles:
1 – Vaga autônoma, como já explicitado, possui matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, é uma vaga privativa e de uso exclusivo do proprietário, podendo, se a convenção permitir, ser vendida e alugada separadamente do imóvel;
2 – A Vaga vinculada não tem matrícula própria e segue o imóvel, não podendo ser vendida separadamente, nem tampouco alugada, apesar de se tratar de um imóvel privativo do proprietário;
3 – Já a Vaga de área comum não pertence a nenhum morador, portanto é vetada a venda ou aluguel, sendo permitido a todos os condôminos apenas o uso, sem exclusividade.
Nesse sentido, dispõe o artigo 1339 e 1340, do Código Civil:
“Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”
Logo, importante que sejam analisados criteriosamente os fatos e as possibilidades antes de proceder com a compra e venda, para não sofrerem, os envolvidos, dissabores que poderiam ser evitados, por uma pequena, mas com forte personalidade, a vaga de garagem.
