Vamos compreender melhor as garantias locatícias? Hoje começamos com as tradicionais: caução, fiança e seguro fiança

As garantias locatícias vem descritas no artigo 37 da Lei do Inquilinato:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A caução poderá ser de bens móveis, imóveis, dinheiro e títulos e ações.

Serão abordadas as formas mais utilizadas na prática que são: caução em dinheiro e de bem imóvel.

Na caução de bem imóvel, frise-se que o próprio locatário poderá dar em garantia um imóvel seu nesse caso, bem como um terceiro.

Há discussão doutrinária e diferença de entendimento entre registradores no que toca a forma da caução, se bastaria previsão no contrato de locação ou se seria necessária uma escritura pública.

Da discussão depreende-se que o mais seguro é a opção pela escritura pública, que considero ser o mais indicado, conforme veremos abaixo.

Frise-se que de acordo o artigo 38, parágrafo 1, segunda parte:

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis:

1º A caução (…) de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

O registro da caução tornará o ato público, com efeito perante terceiros. Caso não registrada, não terá efeito.

Entendimento extraído do site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, é de que a caução nada mais é do que um direito real de hipoteca e revestida dessas formalidades deve estar:

“Na esteira dos entendimentos acima, o brilhante Registrador Elvino Silva Filho estabelece que “oferecido um imóvel em garantia para ser objeto de caução, a roupagem em que a caução se constituirá é a hipoteca.(…). Consequentemente, o ato registral a ser praticado pelo Registro de Imóveis, em relação à caução de imóvel é o registro, pois a caução de imóvel somente poderá constituir-se através de hipoteca”.

Ainda:

“Conclui-se, desta forma, que num contrato de locação o locador poderá se garantir usando ou a fiança, ou o seguro de fiança locatícia, ou A CAUÇÃO – todos de natureza PESSOAL – , ou a própria hipoteca (direito real de garantia). Assim, se o que se pretender for a constituição de um DIREITO REAL, será necessária a apresentação de uma Escritura Pública de Hipoteca), momento em que o Registrador praticará um ato de registro. Finalmente, para implementar a CAUÇÃO PESSOAL tendo por título causal o contrato de locação, o Registrador Imobiliário procederá a uma averbação, em obediência às formalidades legais.”

A sugestão da forma de garantia por intermédio de escritura pública ocorre afim de garantir maior segurança por se equiparar a hipoteca, tendo portanto preferência com relação aos credores quirografários.

De acordo com o parágrafo 2 º do artigo 38 da Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro:

“§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.”

Trata-se de garantia não muito utilizada, já que o valor de 3 vezes o aluguel não é o indicado para cobrir o período de uma ação de despejo, por exemplo, ou pode até ser insuficiente para reparos no imóvel, se for o caso.

É comum na prática de mercado que se faça o depósito na conta do locador, o que na verdade é o mesmo que o contrato estar sem garantia, já que não foi feita de conformidade com a lei, conforme se depreende da leitura do parágrafo acima.

Ainda frise-se o constante na Resolução 9/79 do Banco Nacional de Habitação, que regulamenta o depósito, nas entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, de valores oferecidos em garantia de contrato de locação:

“1. As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão receber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3 (três) meses do aluguel convencionado.

2. O depósito terá o prazo de duração da locação.

3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário.

4. Aplicar-se-ão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do BNH para as cadernetas comuns, no que se referem a correção monetária, taxa de juros e prazo de carência.

5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:

5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;

5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;

5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito;

5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.”

A fiança, trata-se de garantia pessoal e assegura o cumprimento das obrigações pelo locatário que é o verdadeiro devedor.

A fiança é melhor descrita no Código Civil, artigos 818 e 839.

O artigo 818 do Código Civil assim versa:

Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

A fiança é considerada um contrato acessório já que sem o principal (locação) ela não existe e deverá ter forma escrita (dentro do próprio contrato de locação).

Caso não haja cláusula em contrato prevendo responsabilidade solidária do locatário e fiador, a responsabilidade do fiador será subsidiária.

O seguro fiança é outra garantia bastante utilizada, e de acordo com o artigo 41 da Lei do inquilinato, deverá abranger a totalidade das obrigações do locatário.

Trata-se de um seguro, com apólice. Através da contratação do seguro fiança o locatário oferece ao locador a garantia de uma seguradora para caso haja necessidade de cobrir eventual inadimplência, etc.

Espero que o texto tenha auxiliado na sua compreensão.