Você conhece o condomínio de lotes?

O ‘novo queridinho do momento’ o denominado Condomínio de lotes que não é tão novo assim, surgiu vamos que assim dizer que, entre o Loteamento e o Condomínio edilício. A Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017 que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana foi quem tratou do condomínio de lotes nos artigos 58 e 78. Introduziu no Código Civil o Artigo:

1.358-A. “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.”

Ou seja, ele é uma modalidade do condomínio edilício. Ele apresenta algumas características do ‘condomínio edilício horizontal’ onde temos um fracionamento do solo, os condôminos adquirem além da área dos lotes uma fração ideal de todas as outras áreas e todo o empreendimento pertence a eles. Porém, se difere do condomínio edilício no que diz respeito ao fato de que o condomínio edilício consiste em edificações prontas, onde o empreendedor deve executar as casas ou unidades (que são chamadas de unidades autônomas), no condomínio de lotes essas unidades são apenas os lotes que são aptos a serem edificados por seus adquirentes.

Acrescentou também o §7 Artigo 2 da Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979 que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências:

Parágrafo 7.º: “O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.”

Como este artigo foi inserido na lei que fala sobre o parcelamento urbano existem muitas divergências quanto a interpretações. Podemos ver que há uma divisão da gleba em lotes para comercialização e edificação futuramente, mesmo que em fracionamento e como a própria lei 6.766/79 define no Artigo 2:

Parágrafo 4.º: Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Sendo assim, deve-se seguir os parâmetros de ‘lote’ como dita a própria lei, o empreendedor deve executar toda infraestrutura básica e obedecer também às leis regionais.

E ainda acrescentou o § 4º ao art. 4º também da Lei 6.766/79:

Parágrafo 4.º: “No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.”

Assim, é autorizado a municipalidade impor limites e direitos visando a população em geral, o meio onde será executado o empreendimento, a preocupação com o sistema viário e com a urbanização da área. Como por exemplo restringir a construção de muros para que o sistema viário do condomínio se integre ao sistema viário já existente.

Hoje o Condomínio de lotes vem sendo alvo de muitas polêmicas e interpretações, pois, basicamente ele combina a Lei do Parcelamento do Solo e a Lei de Condomínios e Incorporações. Tendo de atender além do art. 18 da lei 6.766/79, também o memorial de incorporação e a minuta da futura convenção condominial do art. 32 da lei 4.591/64, o que gera uma certa confusão e abre lugar para muitas interpretações desde a parte do empreendedor quanto a parte dos órgãos regulamentadores.

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