2026: o ano em que o aluguel informal acaba (e o que isso muda para você)

O mercado de aluguel no Brasil sempre teve um jeitinho próprio de funcionar. Contrato de gaveta, carnê-leão esquecido, acordo informal entre proprietário e inquilino. Durante décadas, essa informalidade foi mais regra do que exceção.

Isso está acabando.

A partir de janeiro de 2026, dois grandes movimentos da Reforma Tributária vão mudar completamente as regras do jogo: a implementação do “CPF dos imóveis” (o Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB) e a entrada de dois novos impostos sobre aluguéis. E se você acha que isso não vai te afetar, precisa rever seus conceitos.

O “Big Brother” imobiliário está chegando

O CIB não é só mais um cadastro burocrático. É um sistema de cruzamento automático de dados que vai integrar informações de cartórios, prefeituras, IPTU, declarações de Imposto de Renda de locadores e locatários, e tudo mais que envolva imóveis no Brasil.

Na prática? Cada imóvel terá um CPF próprio. E o sistema vai saber exatamente quem é dono, quem mora, quanto é o aluguel declarado, e se esse valor bate com o que está na sua declaração de IR e na do inquilino.

A Receita Federal já deixou claro: haverá fiscalização automatizada. O sistema vai cruzar os dados sozinho. Se você recebeu aluguel e não declarou, a máquina vai identificar. Se o inquilino declarou que pagou R$ 2.500 e você declarou que recebeu R$ 1.800, o sistema vai perceber.

E as multas não são brincadeira: até 75% do imposto devido para quem omitir rendimentos. Em casos de fraude reincidente, pode chegar a 150%. A informalidade, que antes era um risco calculado, agora virou uma aposta muito cara.

Os novos impostos que vêm por aí

Além do CIB, tem outro problema chegando: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Traduzindo: mais imposto além do Imposto de Renda que você já paga.

A boa notícia é que nem todo proprietário vai ser afetado. A má notícia é que quem tem mais de três imóveis alugados E fatura acima de R$ 240 mil por ano (R$ 20 mil por mês) vai sentir o impacto direto.

Para esse grupo, novos contratos podem ter um acréscimo de até 27% em impostos. Com os redutores aplicados (que incluem um redutor social de R$ 600 para aluguéis residenciais), a alíquota efetiva deve ficar em torno de 8,4% assumindo uma alíquota cheia de 28%.

Pode parecer técnico demais, mas na prática significa o seguinte: quem vive de renda de aluguel vai pagar mais. E vai precisar decidir se repassa isso pro inquilino (e corre o risco de perder competitividade) ou absorve o custo (e vê a rentabilidade cair).

A transição começa antes do que você imagina

Embora o sistema entre em vigor oficialmente em 2026 para testes e 2027 para cobrança efetiva, os efeitos começam agora. Existe um prazo crucial que está passando despercebido: 31 de dezembro de 2025.

Contratos antigos que forem registrados no Registro Geral de Imóveis (RGI) até essa data terão direito a reduções maiores nos novos impostos. Depois disso, as regras mudam e os benefícios diminuem.

Ou seja, você tem até o final deste ano para regularizar contratos antigos e garantir condições melhores de tributação. Quem perder esse prazo vai pagar mais.

E tem outro detalhe: a transição completa vai até 2033. Nos próximos oito anos, o sistema vai sendo implementado aos poucos. Mas o corretor e o proprietário que ficarem esperando “pra ver como vai ser” vão estar sempre correndo atrás do prejuízo.

O que isso muda para o corretor

Se você trabalha com locação, precisa entender que o perfil do cliente está mudando. O proprietário informal, que não declara nada e quer “tudo por fora”, vai virar espécie rara ou virar alvo da Receita.

O inquilino também vai ficar mais atento. Afinal, ele vai declarar o aluguel pago no Imposto de Renda. Se o proprietário não declarar do outro lado, o sistema vai acusar divergência. E ninguém quer problema com a Receita por causa de um aluguel.

Isso significa que a locação vai se formalizar de vez. Contratos precisam estar em ordem. Valores precisam bater. Declarações precisam ser feitas. O “jeitinho” acabou.

E o corretor? Vai precisar ser consultor. Vai precisar explicar pro proprietário que ele não pode mais operar na informalidade. Vai precisar orientar sobre prazos, registros, redutores. Vai precisar entender um pouco de tributação ou pelo menos saber indicar quem entende.

Porque o cliente que não entender isso vai tomar decisões ruins. Vai deixar prazo passar. Vai ignorar o CIB achando que é só mais uma burocracia. E vai pagar caro por isso.

O impacto no preço do aluguel

A grande dúvida é: o aluguel vai ficar mais caro?

Depende. Proprietários que já declaravam tudo corretamente e estão abaixo do limite de três imóveis ou R$ 240 mil anuais não vão sentir impacto direto dos novos impostos. Para esses, o CIB é só questão de formalização.

Mas proprietários com portfólios maiores vão ter custo extra. E vão precisar decidir: absorvo o custo ou repasso para o inquilino?

Se repassar, corre o risco de ficar menos competitivo. Se absorver, vê a rentabilidade cair. Não existe resposta fácil.

O que é certo é que o mercado vai se ajustar. Imóveis de investidores formais e organizados vão ter mais credibilidade. Imóveis de quem opera na informalidade vão ter menos procura porque o inquilino também quer evitar problema.

E agora, o que fazer?

Se você é corretor:

• Estude o Não precisa virar especialista em tributação, mas precisa entender o básico do CIB e dos novos impostos.
• Oriente seus Principalmente sobre o prazo de 31/12/2025 para registro de contratos antigos.
• Formalize Contrato registrado, valores corretos, documentação em dia. A informalidade não é mais uma opção.
• Posicione-se como Quem souber explicar essas mudanças pro cliente vai se diferenciar de quem só leva inquilino pra visita.

Se você é proprietário:

• Regularize seus contratos até 31/12/2025 se quiser garantir redutores
• Entenda se você está no grupo afetado pelos novos impostos (mais de 3 imóveis E receita acima de R$ 240 mil/ano).
• Declare A partir de 2026, o sistema vai cruzar dados automaticamente. Não vale mais a pena arriscar.
• Converse com um contador especializado em locação para entender sua situação específica.

A era da formalização chegou

Durante muito tempo, o mercado de aluguel funcionou na base da confiança e da informalidade. Isso foi possível porque o sistema era lento, manual, falho. A fiscalização era pontual e ineficiente.

Não é mais.

O CIB e os novos impostos representam a digitalização completa do mercado imobiliário. Cada imóvel vai estar mapeado. Cada transação vai estar rastreada. Cada divergência vai ser identificada.

Não é questão de ser mais ou menos honesto. É questão de entender que o jogo mudou. E quem não se adaptar vai pagar literalmente o preço.

2026 está logo ali. Os prazos estão correndo. E a única decisão inteligente é se preparar agora, enquanto ainda dá tempo de fazer as coisas do jeito certo.

A Reforma Tributária não é algo distante. Ela começa em 2026, mas os efeitos começam hoje. O prazo para regularizar contratos antigos termina em 31/12/2025. E o mercado informal de aluguel está com os dias contados.

A pergunta não é mais “será que isso vai acontecer mesmo?”. A pergunta é: você vai se preparar ou vai ser pego de surpresa?

Porque dessa vez, o sistema não vai esperar você se ajustar. Ele vai simplesmente cobrar.

CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST

Edgard Lagrotta

Administrador de Empresas com MBA em Gestão de Negócios e Pessoas. Cientista do Marketing certificado pela V4 Company.

Profissional com 20 anos de experiência nas áreas de marketing e vendas, com atuação nos segmentos de bebidas, automotivo, marketing digital e mercado imobiliário. Ao longo da carreira, desenvolveu e implementou estratégias comerciais, posicionamento de marca e projetos de crescimento voltados para performance e gestão de equipes multidisciplinares.