A importância da definição do prazo determinado nas locações residenciais

Aspectos quanto à possibilidade de retomada do bem pelo locador

Existem inúmeros mitos envolvendo o assunto das locações residenciais, um deles envolve a forma de retomada do imóvel locado pelo locador. Se você administra bens imóveis já se deparou com os mais variados questionamentos de proprietários acerca da matéria, o post de hoje pretende esclarecer boa parte deles!

As situações que entendo ser mais corriqueiras são aquelas atreladas ao prazo da locação, a possibilidade de desocupação antecipada pelo inquilino sem o pagamento de multa, a venda do imóvel locado e na extensão das locações por temporada. Todas essas questõesirão influenciar na forma em que o locador poderá retomar o imóvel locado, isto é, existem detalhes previstos na Lei do Inquilinato que influenciarão e limitarão o poder de retomada do locador.

Prazo da Locação residencial

Muitas das vezes, o locador com receio de contratar a locação pelo prazo mais usual – de 30 ou 36 meses – acaba informando a administradora de que permitirá apenas que o prazo se estenda por um ou dois anos. Nesses casos existe uma crença de que o prazo reduzido da locação será responsável por evitar que eventuais danos progridam ao longo do tempo.

Entretanto, o proprietário deve ser alertadode que a redução do prazo da locação não é medida compatível com a redução de danos e, inclusive, pode vir a limitar o direito dele retomar o imóvel locado caso não haja nenhum tipo de descumprimento contratual, especialmente o atraso no aluguel. Em outras palavras, a eleição de prazos inferiores a trinta meses pode vir a ser uma opção não muito agradável à liberdade de escolha do locador em retomar o imóvel.

Isto porque, segundo o artigo 47 da Lei do Inquilinato (8.245/91), nas locações contratadas por prazo inferior a trinta meses o locador, apenas depois de escoadoo prazo previsto em contrato, apenas poderápedir o imóvel de volta se:

• ambas as partes (locador e locatário) quiserem pôrfim à locação;
• houver algum ato que infrinja a lei ou o contrato;
• ocorrer a falta de pagamento do aluguel e/ou demaisencargos (como condomínio, IPTU, entre outros);
• o Poder Público precisar realizar reparações urgentes e elas não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, mesmo que seja possível, o locatário não concorde com elas;
• em decorrência de extinção do contrato de trabalho e a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com o seu emprego;
• o próprio locador, seu cônjuge ou companheiro, forem usar o imóvel para estabelecer sua residência ou de seus filhos ou avós e a pessoa (ou seu cônjuge ou companheiro) não possuir(em) outro imóvel residencial próprio;
• for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
• a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco.

É possível perceber que todas as hipóteses trazidas pela legislação são extremamente específicas, por esse motivo, na maioria das vezes, quando formalizado o contrato de locação por prazo inferior a trinta meses, o locador se vê obrigado a aguardar o prazo de cinco anos de contrato para poder ter seu imóvel de volta. Certamente que o cenário econômico muda muito nesse ínterim, por esse motivo, a eleição desse prazo não se mostra muito vantajosa ao locador.

Nesses casos, dizemos que a forma de retomada do imóvel seria através de uma “denúncia cheia”– para facilitar, lembre-se que nos casos de contratos de locações residenciais cujo prazo de vigência é inferior a trinta meses o locador tem que ser “cheio de justificativas para tanto”.

Por outro lado, nas locações contradas com prazo maior, após encerrado o prazo contratual, a locação passa a viger por prazo indeterminado e o locador pode reaver o imóvel locado a qualquer tempo, sem a necessidade de nenhuma justificativa. O que deve ser observado é que o aviso de interesse no encerramento da locação e consequente retomada do bem deve ser de no mínimo trinta dias.

Assim, temos que nos casos em que o contrato de locação residencial for firmado por prazo igual superior a trinta meses a forma de retomada do imóvel locado pelo locador é através de uma “denúncia vazia”– para também facilitar a lembrança do termo, é só guardar que o proprietário quer o imóvel “vazio, e pronto! Sem mais nem menos”.

Previsão de desocupação antecipada pelo locatário

Depois de finalizar a leitura do primeiro tópico, provavelmente você deve estar se questionando ou lembrando de um caso específico, no qual o locador tenha acreditado que em virtude da possibilidade do imóvel alugado poder ser desocupado pelo locatário após o aniversário contratual (13º mês) o pedido de retomada pudesse ser feito no mesmo período. Isso acontece em virtude de ser prática de mercado, em algumas regiões mais, estabelecer em contrato que o locatário poderá decidir deixar o imóvel alugado após doze meses, independentemente do prazo estabelecido para a locação.

Entretanto, é importante observar a diferença da redação de um artigo da Lei do Inquilinato para cada um desses casos:

Art. 4.º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o reaver o imóvel (…) o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

É possível perceber que no primeiro caso – de retomada pelo locador – a lei prevê de forma expressa a impossibilidade, até que o prazo de duração acabe. Em contrapartida, no caso de devolução pelo locador, a lei prevê que uma possibilidade de sanção, a qual deve ser previamente pactuada em contrato.

Obviamente que a falta de disposição, nem favorável à extinção da multa e nem relativa a sanção em si, enseja que uma multa seja judicialmente estipulada, nos termos da redação do artigo destacado.

Em resumo, e o ponto mais importante, o locador nunca poderá pedir o imóvel residencial de volta antes de encerrado o prazo da locação previsto em contrato.

Locações por temporada

Interessante destacar, ainda que brevemente, que nos casos das locações por temporada que perduram após o prazo máximo de noventa dias, incide a regra das locações por prazo inferior a trinta meses. Ou seja, caso o locador permita a permanência do locatário por prazo maior ao contratado a forma de retomada do bem será através de denúncia cheia.

Importante: fique atento às renovações!

Uma prática recorrente de mercado é a renovação das locações, após escoado o prazo determinado. Um ponto importante de ser observado é que, ao contrário das locações comerciais, a renovação ou aditamento sucessivos de prazos não altera o tipo de denúncia e consequentemente a forma de retomada do imóvel pelo locador.

Sendo assim, se a locação foi originalmente contratada por seis meses e renovada sucessivamente ao longo de três anos, quando o locador pretender retomar o imóvel de volta ele precisará observar os requisitos da denúncia cheia. A impossibilidade de soma da contagem dos prazos foi originalmente definida pelo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial de nº 1.364.668 – MG.

Venda de imóvel alugado

Esse tópico serve apenas para te alertar que, ao contrário do que muitos acreditam, a retomada do imóvel em caso de venda não é feita pelo locador, e sim pelo comprador, caso não haja estipulação contratual do direito de permanência do locatário. Ou seja, em casos de venda de imóvel alugado o vendedor não pode se utilizar desse pretexto para retomar a posse do imóvel alugado.

O procedimento correto é no sentido do comprador, dentro do prazo máximo de noventa dias após a compra notificar o locatário informando-o de que ele não possui interesse na manutenção da locação e concedendo prazo de noventa dias para que o imóvel seja desocupado. Apenas nos casos em que houve estipulação prévia do direito de permanência é que o comprador é obrigado a aguardar o encerramento do prazo da locação, por esse motivo, sempre importante orientar que interessados em imóveis alugados tenham acesso ao contrato de locação vigente.

Assim, a análise minuciosa das circunstâncias contratuais é essencial para compreender como o locador pode retomar seu imóvel de acordo com a legislação vigente. Estar consciente dessas nuances é a chave para uma administração imobiliária bem-sucedida.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

VICTÓRIA DIEZ

Advogada apaixonada pelo mercado imobiliário.

Nascida e criada em Londrina – PR, minha jornada acadêmica foi marcada pela busca constante pela excelência.

Concluí minha pós-graduação em Direito Empresarial na Escola Brasileira de Direito e aprofundei meu conhecimento em direito imobiliário ao obter meu título de especialista em direito e negócios imobiliários através do Master of Laws (LL.M) da Fundação Escola Superior do Ministério Público.

Durante meus cinco anos de atuação no dinâmico mercado imobiliário, dediquei-me intensamente à análise de riscos envolvendo transações e contratos imobiliários diversos. Para mim, a verdadeira maestria vem da combinação harmoniosa de diversas áreas de conhecimento, nos âmbitos prático e teórico.