A instabilidade na aprovação de projetos urbanísticos e seus impactos nos contratos imobiliários
A aprovação de projetos urbanísticos é uma das etapas mais sensíveis no ciclo de um empreendimento imobiliário. A depender da localização e da complexidade do projeto, o tempo entre o protocolo do pedido e a autorização formal para viabilizar o negócio pode ser de poucos meses ou ultrapassar o ano. Esse intervalo de incerteza raramente recebe o tratamento jurídico adequado no contrato, e acaba sendo um dos pontos de maior conflito quando o cronograma contratual é impactado.
A depender do tipo de operação, a incorporação ou o loteamento só pode ser lançado após uma série de atos administrativos, como a aprovação do projeto urbanístico, emissão do alvará de construção ou licenciamento ambiental, quando exigido. Essas fases são externas à vontade da incorporadora, mas frequentemente o contrato as ignora ou presume um cenário de fluidez que nem sempre se confirma na prática.
Por isso, é recomendável que os contratos contemplem condições suspensivas ou marcos contratuais que respeitem a realidade da tramitação administrativa. Em vez de vincular o início de prazos ao momento da assinatura do contrato, o instrumento deve reconhecer que certas obrigações somente passam a ser exigíveis após a superação de fases indispensáveis à viabilidade do negócio.
Em contratos com investidores, proprietários em permuta ou parceiros estratégicos, essa previsão oferece não apenas segurança jurídica, mas também transparência e governança. Permite à incorporadora justificar eventuais reprogramações sem que isso configure inadimplemento e, ao mesmo tempo, dá à outra parte elementos concretos para acompanhar a evolução da viabilidade do projeto.
No cenário atual, onde a aprovação de projetos pode depender de uma série de fatores técnicos, legais e interpretativos de órgãos diversos, antecipar contratualmente esses riscos não é cautela excessiva. É profissionalismo. Incorporadoras que estruturam seus contratos com condições bem desenhadas para essa fase operam com mais previsibilidade, reduzem atritos e reforçam a segurança da operação desde a origem.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, especialista em Contratos Imobiliários. Sócia do núcleo de negócios imobiliários no LZ Advogados, em Balneário Camboriú/SC.
Graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas. Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
Conselheira de ética e disciplina da subseção de Balneário Camboriú da OAB/SC. Membro e coordenadora do subgrupo de Aquisição de Imóveis da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC.
