A nova sistemática eletrônica dos registros públicos e a adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis

Com base legal no Código civil, mais precisamente em seu artigo 1.418, a ação de adjudicação compulsória judicial, visa dar ao comprador de um imóvel, já devidamente quitado, a ordem de realização de um direito que já lhe assiste, transferir o bem para seu nome em matrícula.

Por que a necessidade da ação? Porque, por vezes, por alguma razão específica documental, contratual ou interpretativa, o comprador encontre dificuldade de realizar o básico: transferir e registrar a propriedade para seu nome, mesmo tendo cumprido com todas as obrigações necessárias para tal direito. Sendo assim, por via da ação de adjudicação compulsória, o objeto final é conseguir por mandado judicial (sentença procedente e transitada em julgado), a carta de adjudicação, a qual será levada/enviada ao Registro de Imóveis competente para que se proceda a transferência de propriedade para o nome de quem pleiteia, tornando-se esse, o novo legítimo proprietário.

Pois bem, pegando carona em diversas alterações legais recentes que visam o agilizar e o facilitar da resolução de conflitos, assim como aliviar a alta demanda judicial, surgiu a recente Lei 14.382 de junho de 2022 à qual entre outras disposições de grande valia, também emendou Lei de Registros Públicos em seu artigo 216-B, vindo à contemplar a possibilidade de se realizar assim como o divórcio e a usucapião, o ingresso da adjudicação compulsória por via extrajudicial, desde que atenda todos os pressupostos para tal.

Quem pode requerer? O promitente comprador, cessionário, ou seus sucessores (caso no decorrer do tempo o imóvel já tenha sido passado para terceiros por via de instrumento contratual particular, ou tenha sido objeto de sucessão familiar), bem como pelo promitente vendedor.

Quais os requisitos mínimos para realizar o requerimento conforme prescrito na própria lei? A) Presença de um advogado que irá minutar e subscrever; b) Instrumento particular de promessa de compra e venda, de cessão de direitos ou de sucessão; c) Comprovante de quitação do valor disposto em contrato particular de compra e venda; d) Prova da recusa pelo promitente vendedor; e) Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel; f) Comprovante de pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI) e g) Procuração com poderes específicos outorgada do requente ao advogado.
Deste modo, entregue toda a documentação disposta acima, não havendo óbices legais e documentais que inviabilizem o ingresso por tal via, o oficial de registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel analisará o requerimento, e, estando em conformidade com a lei, procederá com o registro da propriedade para o nome do requente.

Mais uma inovação legal necessária e que veio auxiliar não apenas o judiciário, mas, diversas pessoas que dependem da regularização de sua propriedade (muitas vezes simples), e que dependiam exclusivamente do judiciário para resolução do imbróglio, tendo de enfrentar filas de processos que acabavam por delongar a preocupação e solução do caso.

Sabemos que como toda alteração legislativa e inovações, é possível que os cartórios inicialmente encontrem certas dificuldades no procedimento até que se torne corriqueiro e prático, mas, não será diferente de quando se implantou o divórcio extrajudicial, a usucapião extrajudicial e também a regularização fundiária (REURB).

Para consecução de acompanhamentos e resoluções de questões específicas como a adjudicação compulsória de imóvel judicial ou extrajudicial, sugere-se sempre a contratação de profissionais devidamente habilitados e especializados na área de sua necessidade. Eles certamente já estarão cientes de como proceder e de quais os melhores caminhos para buscar o melhor resultado conforme o caso.