A venda (ou transferência) de imóvel em que o proprietário possuí dívidas caracteriza fraude?
É considerado fraude à execução fiscal quando um imóvel é transferido para outro proprietário após a inclusão da dívida na lista de débitos fiscais.
Ao adquirir uma propriedade, é comum que o comprador busque informações sobre a situação financeira do vendedor. Isso é notável porque os cartórios exigem documentos como as Certidões Negativas de Débitos (CNDs) do vendedor para formalizar a transação. As CNDs garantem que o vendedor não possui dívidas registradas no órgão governamental equivalente ao “Serasa” para tributos e taxas.
Essa verificação é crucial, pois oferece ao comprador maior tranquilidade, especialmente no que diz respeito a possíveis fraudes na execução. Em termos simples, fraude à execução ocorre quando alguém vende seus ativos para evitar quitar dívidas, o que pode resultar na perda dos bens para credores.
Recentemente, a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reiterou que, após a Lei Complementar 118/2005, as transferências de bens do devedor após a inclusão da dívida tributária na lista de débitos são consideradas fraudulentas, a menos que o devedor reserve dinheiro suficiente para pagar integralmente o débito.
O que isso significa? No caso que influenciou essa decisão, ocorreu o seguinte: Antes da aquisição de um imóvel, o comprador verificou que não havia registros de bloqueio ou qualquer impedimento à compra. As CNDs municipais, estaduais e federais do vendedor foram emitidas.
No entanto, a construtora, que foi a primeira proprietária do imóvel, tinha uma dívida inscrita na lista de débitos fiscais pela Fazenda Nacional antes de vender o imóvel pela primeira vez.
O ministro Benedito Gonçalves ressaltou que a Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990, decidiu que a transferência realizada antes da vigência da LC 118/2005 só é considerada fraude à execução se o devedor tiver sido citado no processo judicial anteriormente. Após a entrada em vigor da lei, a presunção de fraude tornou-se absoluta, bastando a inclusão na lista de débitos fiscais para configurar a fraude.
“Não é necessário questionar a boa-fé do comprador se a situação legal que caracteriza a fraude ocorreu, a qual só pode ser exceção se o devedor tiver reservado bens ou recursos suficientes para pagar integralmente a dívida registrada”, observou o ministro.
Em resumo, o veredito desse caso indica que a Primeira Turma do STJ rejeitou a alegação de que o comprador agiu de boa-fé ao adquirir o imóvel, permitindo que a Fazenda Nacional (credores da dívida do primeiro proprietário do imóvel) proceda com medidas de bloqueio sobre o bem. A decisão confirma que a presunção de fraude à execução é inequívoca em situações em que o proprietário está listado na dívida ativa antes da venda do bem, mesmo que tenha havido múltiplas transações do imóvel.
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Juliana Pierotti – OAB/SC 39821
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Empresarial, membro consultivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC e associada ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
Atendimento especializado para imobiliárias, construtoras e incorporadoras, abrangendo consultoria judicial e soluções extrajudiciais, especialmente na elaboração de contratos de locação, administração, compra e venda, due diligence de imóveis, incorporação imobiliária e demais procedimentos administrativos em cartórios/registros públicos.
