A viabilidade da usucapião para imóveis situados em áreas pendentes de regularização: aplicação do tema 1.025 do STJ

Por Leonardo Arêba (OAB/DF 47.750)

A ausência de regularização do imóvel que não configura óbice para o reconhecimento da usucapião: este é um dos principais entendimentos que fundamentou a edição do tema 1.025 do STJ. Este tema dispõe, de forma literal, que é cabível adquirir, por usucapião, os imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.

No entanto, tal tema repetitivo possui abrangência e relevância muito mais amplas do que se concebe à primeira vista: em realidade, a usucapião pode ser utilizada como ferramenta de regularização de imóveis em qualquer região do Brasil, contanto que as mesmas razões de decisão do tema 1.025 se apliquem à situação de regularização de determinado imóvel. A menção específica da região de Planaltina no Distrito Federal diz respeito, tão somente, ao paradigma que deu origem à tese, que efetivamente não se limita a essa delimitação espacial.

Esse entendimento não é uma construção abstrata e enviesada deste autor, pois foi reforçada pelo próprio STJ em análise do tema 1.025, como pode se compulsar pelo entendimento proferido pelo Relator Ministro Marco Aurélio Belizze e pelo Ministro Moura Ribeiro, conforme demonstrado a seguir:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. MATÉRIA DE DEFESA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. ÁREA SITUADA EM LOTEAMENTO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O exame do recurso especial não demandou o revolvimento de fatos e provas, tendo em vista que a moldura fática foi suficientemente delineada pela segunda instância, tendo-se procedido apenas à revaloração jurídica desse panorama, o que é admitido pela jurisprudência deste Tribunal. 2. A Segunda Seção desta Corte de Uniformização perfilha o entendimento de que a pendência do processo de regularização urbanística não impede a aquisição da propriedade por meio da usucapião. 3. Embora a tese firmada no REsp n. 1.818.564/DF se refira aos imóveis situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, ‘o entendimento firmado pela Segunda Seção pode ser adotado em processos relativos a outras regiões, desde que se afigure possível a correta delimitação territorial do lote em discussão’, como na espécie (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.814.300/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023). 4. Agravo interno desprovido.” Petição Eletrônica juntada ao processo em 14/08/2024 às 18:11:02 pelo usuário: SISTEMA JUSTIÇA – SERVIÇOS AUTOMÁTICOS (AgInt no REsp nº 2.107.480/DF, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024) [grifou-se].

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. LOTEAMENTO IRREGULAR. IMPEDIMENTO. INOCORRÊNCIA. RATIO DECIDENDI NÃO LIMITADA A PLANALTINA/DF. EMENTA. ERRO MATERIAL. SUPRESSÃO. RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO. ELEMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SUFICIÊNCIA. PROTESTO INTERRUPTIVO. CONTRARRAZÕES. NÃO ALEGAÇÃO. PRECLUSÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. No julgamento do REsp nº 1.818.564/DF, interposto contra o acórdão do TJ/DF que julgou IRDR, firmou-se a seguinte tese: É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística. 3. Embora a tese tenha feito expressa menção ao Setor Tradicional de Planaltina/DF, a referida delimitação tem o condão de restringir a eficácia vinculante do precedente aos lotes sitos naquela região, não se afastando, contudo, a possibilidade de que a ratio decidendi adotada no precedente seja aplicada a outros processos.

(…)

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.814.300/DF, relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023)

Desta forma, com o conhecimento de que a usucapião, com amparo no tema 1.025 do STJ, pode ser empreendida como ferramenta de regularização de imóveis em áreas nomeadamente irregulares, quais requisitos devem ser observados para que o referido tema seja aplicável?

No caso paradigma, o imóvel regularizado via usucapião encontrava-se totalmente delineado, com dimensões espaciais e de georreferenciamento integralmente delimitadas, sendo requisito indispensável, portanto, a delimitação espacial do bem. Em caso conduzido pelo presente autor, inclusive, aplicou-se o tema 1.025 na usucapião de imóvel residencial situado em condomínio privado, ainda que sem matrícula ou registro em cartório[1].

Além disso, é preciso traçar essencial distinção entre área irregular e área pública, que impede terminantemente a usucapião: no caso do Distrito Federal, a região onde o imóvel usucapiendo se localizava consistia em área já incluída em Plano Diretor como passível de regularização, não pertencendo à esfera patrimonial pública, o que viabilizou a aplicação da prescrição aquisitiva (usucapião). Logo, uma área irregular, com imóveis sem matrícula, não equivale a uma área pública.

Neste sentido, o próprio julgado paradigma estabelece, de forma literal, que: “A ausência de regularização urbanística da área não obsta a aquisição da propriedade de imóvel particular mediante usucapião”[2], contrariando o senso comum de que áreas irregulares impedem a usucapião. Em realidade, mostra-se necessário analisar o tratamento do plano diretos da cidade, estado ou região para determinada área e analisar a etapa de desenvolvimento da política pública de regularização, a fim de que seja possível identificar se o tema 1.025 é aplicável ou não.

Ademais, os requisitos inerentes a cada uma das espécies de usucapião reguladas em lei, tais como a posse qualificada (ad usucapionem) e o seu exercício por determinado período de tempo, mostram-se cabíveis e obrigatórios, já que a inobservância de tais premissas tornará impossível a aplicação dessa tecnologia jurídica em prol da regularização imobiliária.

CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:

Leonardo Arêba é o sócio titular e fundador do Arêba Advocacia Estratégica. Possui graduação em Direito na faculdade UniCEUB, mesma universidade onde adquiriu o seu mestrado em Direito, cuja área de concentração é o Direito Privado e Políticas Públicas, com estudo voltado ao Direito do Desenvolvimento. Advoga desde 2015, tendo ampla experiência nas áreas de Direito Empresarial, Civil, Regulatório, Administrativo e Imobiliário. Além disso, lecionou como professor de graduação da Faculdade Projeção de 2018 a 2025, onde coordenou as disciplinas jurídicas EAD e ministrou aulas presenciais nas áreas de Processo Civil, Direito Empresarial e Imobiliário (Reais).

É Presidente da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF, Subseção Guará, além de ser membro do BNI do Distrito Federal na cadeira de Advocacia Imobiliária.

Atualmente, trabalha como mentor, transmitindo seu conhecimento para advogados e empresários com conteúdos estruturais de empreendedorismo, mentalidade e relacionamentos.

Leonardo Arêba é casado com Amanda e é pai do Heitor, sendo a sua família seu eixo, propósito e sustento. Além disso, é formado em Violão Clássico na Escola de Música de Brasília, lado artístico que amplia sua visão de vida e de criatividade. Por fim, é atleta amador de basquete e ávido leitor, contanto com os livros como constante fonte de conhecimento e aprimoramento.

[1] RECURSO ESPECIAL Nº 2149556 – DF (2024/0207920-0). RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. RECONVENÇÃO. REIVINDICATÓRIA. LOTEAMENTO IRREGULAR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. REQUISITOS. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial (Súmula nº 211/STJ). 3. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 4. A pendência de processo de regularização urbanística não impede a aquisição da propriedade por meio da usucapião. Precedentes. 5. Tendo a Corte de origem concluído, à luz da prova dos autos, no sentido da configuração de todos os requisitos para a procedência da ação de usucapião, inviável a inversão do julgado, por força da Súmula nº 7/STJ. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.

[2] AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.127.391/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/11/2024