Benfeitorias nos contratos de locação

É de conhecimento de todos que as benfeitorias sempre são mencionadas no contrato de locação, principalmente em relação a necessidade de autorização ou renúncia a indenização, motivo pelo qual os administradores de imóveis precisam se atentar em relação ao referido tema previsto na lei de locações.

As benfeitorias podem ser classificadas como voluptuárias (luxuosas), úteis ou necessárias.

As benfeitorias luxuosas são inseridas como forma de melhorar a estética do imóvel, como o gesso, por exemplo. Já, as úteis como forma de facilitar o uso do bem e as necessárias como forma de manter a habitualidade e uso do local.

De acordo com a lei do inquilinato, as benfeitorias luxuosas não são indenizáveis e podem ser retiradas do imóvel, desde que não danifique a estrutura (art. 36 da Lei 8.245/91).

Já, as benfeitorias úteis poderão ser indenizadas, desde que a locatária tenha solicitado a autorização e as úteis independente de autorização do locador (art. 35 da Lei 8.245/91).

Sendo assim, a lei permite amplamente a indenização pelo locador/proprietário quando realizada melhorias no imóvel pelo locatário.

Ocorre que, é comum a inserção das cláusulas de renúncias nos contratos de locação em relação as indenizações de benfeitorias.

Portanto, presente a cláusula de renúncia, o locatário não terá direito a nenhuma benfeitoria realizada no imóvel, devendo estar ciente de que não poderá solicitar no encerramento do contrato.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre as cláusulas de renúncias e pacificou o entendimento de serem válidas, por meio da súmula 335, deixando para trás qualquer discussão nesse sentido.

Súmula 335: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Assim sendo, independente da modalidade de benfeitoria realizada no imóvel havendo clausula de renúncia o locatário não terá direito a qualquer indenização.

Desse modo, também é entendimentos dos demais magistrados:]

APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. 1. A relação jurídica entre as partes, consistente em contrato de locação de imóvel não residencial, se acha disciplinada pela Lei 8.245/1991. 2. As benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 35 da Lei 8.245/1991. 3. É válida ainda a cláusula contratual de renúncia à indenização e ao direito de retenção. Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça. 4. As melhorias realizadas pela autora dizem respeito a benfeitorias úteis e, por expressa previsão contratual de renúncia, a autora não faz jus à indenização. 5. Apelação cível desprovida. (TJ-DF 00376557520168070001 DF 0037655-75.2016.8.07.0001, Relator: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 10/04/2019, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/04/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Dessa forma, havendo a cláusula de renúncia e a necessidade de realizar reparos no imóvel, qual deverá ser a conduta do locatário? Sabendo que não poderá ter a devolução dos valores investidos no local?

Considerando que o locador possui a responsabilidade de manter um imóvel em condições de uso e habitualidade, conforme o art. 22 da lei do inquilinato, havendo a necessidade de realizar reparos considerado necessários perante o Código Civil, cabe ao locatário requerer essa conduta do proprietário.

Além disso, cabe ao locatário e ao locador realizar devidamente a vistoria inicial para que não haja problemas durante a locação, tendo em vista que sendo constatado a necessidade de realizar melhorias necessárias, o locatário poderá se manifestar antes da assinatura da vistoria inicial, bem como o locador poderá se precaver de eventuais pedidos, se na vistoria inicial for averiguado que o imóvel foi entregue com as devidas condições a que se destina o local (art. 22, inciso I, da Lei 8.245/91).

Assim, diante de todo o exposto, evidente a necessidade das partes, inclusive a imobiliária que conduzirá a administração dos imóveis, se atentar sobre as negociações do locador e locatário e deixar todos cientes das consequências em relação as benfeitorias, cláusulas de renúncias e vistorias iniciais e finais.