Checklist legal para construção de edificações — do projeto à averbação

Construir ou reformar um imóvel vai muito além da obra em si. É preciso entender a tramitação legal que envolve o projeto desde o primeiro risco no papel até o tão sonhado registro final da edificação no cartório de imóveis. Se você quer evitar dores de cabeça, multas ou até a desvalorização do seu patrimônio, esse guia é para você.

Sou arquiteta e vou te mostrar o caminho prático e seguro para garantir que sua obra seja legal, valorizada e pronta para qualquer negociação futura.

Etapa 1 – Contratação dos profissionais certos

Antes de tudo, não comece nada sem respaldo técnico.

✅ O que contratar:

Arquiteto(a) com RRT ativa no CAU – para elaborar o projeto arquitetônico e cuidar do trâmite junto à prefeitura.
Engenheiro civil, se houver estruturas, fundações ou sistemas complementares exigindo ART no CREA.
Topógrafo, para levantamento planialtimétrico, quando necessário.
Geólogo ou sondagens, em terrenos com exigência de laudo técnico do solo.

Esses profissionais serão responsáveis pela elaboração dos documentos legais e também por assinarem as Anotações ou Registros de Responsabilidade Técnica.

Etapa 2 – Documentação para Aprovação na Prefeitura

O projeto arquitetônico precisa ser aprovado antes do início da obra. Isso garante que a construção estará em conformidade com as leis urbanísticas da cidade (zoneamento, recuos, altura, uso etc.).

✅ O que você vai precisar:

Projeto arquitetônico completo
RRT/ART do responsável técnico
Levantamento topográfico (quando exigido)
Cópia do IPTU
Certidão de matrícula atualizada
Comprovante de endereço
Procuração, se for um representante legal

Onde protocolar:

Secretaria de Planejamento ou Desenvolvimento Urbano da sua cidade
Em alguns municípios, o processo é 100% digital (Ex: sistemas como Aprova Digital)

Etapa extra: Projeto Hidrossanitário e Aprovação Sanitária

Em locais sem rede pública de esgoto ou em imóveis com atividades de saúde, alimentação ou uso comercial, o projeto hidrossanitário se torna obrigatório e deve ser aprovado de forma paralela ao projeto arquitetônico.

✅ Onde protocolar:

Vigilância Sanitária Municipal ou órgão estadual ou municipal equivalente

✅ Exigências comuns:

Memorial descritivo com memorial de cálculo do sistema de tratamento e destinação de esgoto
ART ou RRT do projeto hidrossanitário
Planta baixa, cortes e demais informações relacionadas ao sistema de esgoto, ventilação, caixa de gordura, reservatórios etc.

⚠️ Somente com essa aprovação é possível emitir o Habite-se Sanitário — documento obrigatório para conclusão de obras em muitas cidades!

Etapa 3 – Licença para Construção (Alvará de Obra)

Com o projeto aprovado, é hora de emitir o Alvará de Construção, documento que autoriza legalmente o início da obra.

✅ Importante:

Esse alvará tem validade (geralmente de 1 a 2 anos) e deve ser renovado se a obra não terminar no prazo.
Em alguns casos é obrigatório apresentação de protocolo ou aprovação do projeto de prevenção de incêndio aprovado pelo Corpo de Bombeiros

Etapa 4 – Execução da Obra com Responsabilidade Técnica

✅ Durante a obra:

Mantenha ART/RRT de execução da obra ativa.
Siga o projeto aprovado — qualquer alteração precisa ser comunicada à prefeitura.
Guarde todas as Notas Fiscais de materiais e contratos.

Etapa 5 – “Habite-se” (Certificado de Conclusão)

Ao fim da obra, o responsável técnico solicita a vistoria da prefeitura. Estando tudo conforme o projeto, é emitido o Habite-se — o documento que atesta que a obra está concluída e pronta para uso.

Em locais com exigência sanitária, o Habite-se Sanitário é emitido somente após vistoria da vigilância sanitária. Ele pode ser indispensável para imóveis comerciais, escolas, clínicas ou qualquer imóvel que gere esgoto sem rede pública.

Etapa 6 – Averbação no Cartório de Registro de Imóveis

Com o Habite-se em mãos, você pode ir ao cartório onde está registrada a matrícula do terreno para fazer a averbação da construção. Isso atualiza o registro e reconhece legalmente que aquele terreno agora possui uma edificação.

✅ Documentos necessários:

Matrícula atualizada do imóvel
Cópia do Alvará e do Habite-se
IPTU
ARTs ou RRTs da execução da obra
Certidão negativa de débitos do INSS (quando aplicável)

Por que tudo isso importa?

Uma obra não regularizada:

Não pode ser financiada.
É desvalorizada em caso de venda.
Gera passivos legais, fiscais e sanitários.

Dica Extra – Regularização pós-obra

Se a obra já foi feita sem aprovação, ainda é possível regularizar. Esse processo chama-se “regularização edilícia” e exige:

Projeto “as built”,
Pagamento de multas,
Aprovação técnica e sanitária (se aplicável),
Averbação final no cartório.

MAS MUITA ATENÇÃO!! É possível regularizar com algumas especificidades, dependendo do ano construído, se está de acordo com o zonamento e outros fatores, não se iluda achando que consegue regularizar tudo que isso é um grande erro!!!

Legalizar uma construção não é burocracia à toa — é uma estratégia de valorização patrimonial. Um imóvel regular tem mais liquidez, segurança e valor de mercado.

Se você é proprietário, investidor ou corretor, comece do jeito certo ou regularize já. Acompanhamento técnico é o que separa um problema de uma oportunidade.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE DE POST:

Bruna Copetti

Arquiteta e Urbanista, pós-graduada e Especialista em Estudos de Viabilidades para Reformas e Empreendimentos Imobiliários.

Sócia no escritório de arquitetura Kaus_Copetti, uma empresa especializada em serviços de arquitetura, com foco na aprovação de projetos, regularização de imóveis, house flipping e estudo de viabilidade para empreendimentos.

@arq.brunacopetti | @kaus_copetti

contato@kausecopetti.com.br