Cinco erros comuns de investidores imobiliários

Montar sua própria empresa de investimento imobiliário pode ser uma atividade extremamente gratificante, mas vem com sua quota-parte de desafios também. Se você está falando sério para se tornar um investidor imobiliário bem-sucedido, você precisa estar disposto a aprender com seus erros e continuar avançando até ter sucesso.

Um dos erros mais comuns que os novos investidores cometem é repensar todas as decisões que tomam. Isto leva a muitos atrasos desnecessários e arrasta o processo por muito mais tempo do que deveria levar. No entanto, há tantas coisas que até mesmo investidores experientes cometem erros de tempos em tempos. Neste post do blog, estaremos discutindo várias armadilhas comuns que até os investidores imobiliários mais experientes experimentam de tempos em tempos.

Não fixando o preço de suas propriedades corretamente

Os investidores que não precificam seus imóveis corretamente muitas vezes se veem pagando demais pela posterior manutenção de seu investimento. Quando você vende um imóvel, o preço de venda geralmente é menor do o vendedor imagina, por que os futuros impostos tendem a retirar uma boa parte do seu capital, seja pelo imposto de renda, seja por comissionamentos ou legalizações da propriedade para concretização da negociação.

Portanto, você só deve vender um imóvel se puder obter lucro suficiente com ele, o que para a maioria dos investidores é inferior a 10% do preço de compra, se ao final a soma do que você pagou na compra, impostos, comissões, reformas ou manutenções não forem menor do que o que você esta vendendo, talvez deva pensar em outra estratégia para rentabilização do capital empregado no bem, exceto se esta for sua ultima e única fonte de levantamento de liquidez para o momento.

Adquirir imóveis com base apenas na rentabilidade mensal de alugueis;

Alguns investidores irão comprar um imóvel, reformá-lo, encontrar um bom inquilino e colocá-lo sob contrato de locação, e após isso, vendê-lo rapidamente por um preço mais alto. Estes investidores comprarão imediatamente outra propriedade muitas vezes sobrevalorizada pela localização e repetirão o processo. O movimento é perfeito e em sintonia com o que chamo de potencialização imobiliária. Entretanto, mesmo que estes tenham boas intenções de vender a propriedade sobrevalorizada, algumas vezes até mesmo adquiridas assim. Quando ancorada apenas por um contrato de locação que traz segurança de rentabilidade a quem compra, esta propriedade está sobrevalorizada, ou seja acima do preço de mercado.

Mais cedo ou tarde, o mercado sofre com seus ciclos de baixa, e o imóvel pode ficar vazio, ter o contrato distratado e não dar mais rentabilidade. Neste momento se não se preocupou com o valor deste imóvel frente ao preço pago na região por imóveis vazios, talvez você possa se ver forçado a vende-lo a um preço mais baixo, e é neste momento que a maioria dos investidores imobiliários fixado apenas no valor de aluguel verá sua carteira sofrer um sério golpe se estiverem liquidando propriedades com fins lucrativos. Isto não ocorrerá e resultará em um valor geral do ativo mais baixo, o que torna a compra de outros imóveis mais difícil, além da perda de resultado no investimento inicial.

Cobrando o aluguel lentamente

Os investidores que tentam ocupar seus imóveis de forma rápido, sem se preocupar com a solidez do inquilino ou com o tipo de operação que irá exercer dentro da propriedade, muitas vezes se encontram em sérios problemas. Isto porque os investidores imobiliários mais bem sucedidos sabem que a parte mais importante do processo de aluguel é encontrar um inquilino confiável e que não lhe trará problemas no uso do bem e nem nos pagamentos futuros do aluguel.

A maioria dos investidores terá dificuldade para cobrar o aluguel completo dos primeiros meses de aluguel, quando os inquilinos tiverem uma grande quantidade de dinheiro amarrado na adaptação da propriedade e ajustes para sua operação. A melhor maneira de lidar com esta questão é tratar cada aluguel como um investimento na seleção do inquilino certo, isso sairá muito mais báratro a você no futuro, eu garanto. Uma vez encontrado um inquilino de confiança, ceder carências de 30 a 90 dias no início da operação, criar degraus de início da cobrança, 25%, 50%, 75% até atingir a integridade do aluguel, pode ser uma excelente forma de atrair o cliente certo e preparado para administrar seu bem e lhe colaborar com pagamentos dos aluguéis em dia.

Não trocar seus investimentos ou esperar tempo demais para vender os imóveis

Uma das razões mais comuns pelas quais os investidores não obtêm lucro com seus negócios de investimento imobiliário é que eles estão esperando muito tempo para vender suas propriedades. Muitos investidores manterão suas propriedades por vários anos esperando que o valor aumente, mas este raramente é o caso. Vários anos estudando o mercado e auxiliando pessoas a investir aprendi que investimento imobiliário escalável tem data de validade para movimentação, ou seja, prazo máximo que você deve ficar com um determinando ativo sobre sua propriedade. Entretanto, quando você decide vender seus imóveis, você precisa ser paciente e ter certeza de que o fará no momento ideal.

O mercado imobiliário tende a ciclar, e normalmente passam por um período de subida e descida. Durante estes ciclos, é provável que algumas cidades experimentem aumentos maciços de preço de imóveis, enquanto outras experimentem quedas maciças de preço. Os mercados imobiliários que estão passando por grandes quedas de preços provavelmente sofrerão essas quedas por um longo período antes de começarem a se recuperar. Gosto de atuar com imóvel na carteira em um período não superior a 10 anos, talvez para você isso seja pouco, mas aprendi que quanto mais eu girar os imóveis, maior será meu ganho. Pode até ser que um imóvel que comprei por R$ 100 mil a 30 anos atrás, hoje vale R$ 3 milhões, porém neste mesmo período se movimentar pode atingir até R$ 30 Milhões.

Se iludir por preços de imóveis muito baixo

Os investidores imobiliários frequentemente cometem o erro de só buscarem imóveis que estão muito abaixo da linha de preço médio de mercado e não são apenas oportunidades são achados únicos. Sempre digo que “quando a oportunidade é muito boa pra ser verdade, é por que não é verdade”. Tentar sempre buscar e negociar imóveis com preço de compra muito baixo pode muitas vezes ser desastroso se o vendedor estiver disposto a aceitar a oferta e por traz deste bem tenha uma série de problemas que você desconhece. E quer saber a realidade?

Quase sempre tem algo cabeludo para resolver. O imóvel é alvo de um arrasto judicial, os vizinhos são difíceis, existem vícios ou patologias estruturais que você não consegue identificar na compra, entre outros problemas. Saiba que existe sim oportunidades em comprar imóveis dentro do preço do mercado, e você não precisa ficar com seu faro ligado apenas para o que está muito baixo, mas isso é assunto para outro artigo. Os investimentos imobiliários não são como outros tipos de investimentos onde você pode simplesmente sair de um mau negócio. Se você cometer um erro grave ao negociar um imóvel e adquiri-lo simplesmente por um preço que parece momentaneamente muito atraente, poderá ficar preso a ele durante anos.

Lembre-se que muito mais do que a metade do mercado imobiliário é formado por crédito, e isto pode ser especialmente problemático se você for vender um imóvel que tem algum pequeno resquício de litígio ou risco não ser possível o usar como garantia em operações financeiras de um cliente que o queira comprar. Agora uma dica de  melhor maneira de negociar o preço de um imóvel,  é você fazer uma oferta baixa mesmo que o imóvel esteja dentro do valor de mercado, muitas vezes você pode se surpreender e fazer uma boa aquisição. Com este movimento você pode, depois negociar o preço para cima. Isto o ajudará a evitar um erro que pode lhe custar muito dinheiro só indo atrás de imóveis extremamente baratos.

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Empreendedor serial do mercado imobiliário, sócio e CEO na ATMO desenvolvimento imobiliário, Medflex investimentos, imobiliária IDEX, e Terra Token ativos digitais.