Cláusula cross default na alienação fiduciária de bem imóvel

O inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel

A Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantas), incluiu os parágrafos 6º e 8º ao art. 22, da Lei nº 9.514/1997 (Alienação Fiduciária), positivando, para uma situação específica, a cláusula cross default, que reconhece ao credor a possibilidade de exigir o vencimento antecipado do empréstimo garantido pela propriedade fiduciária, pelo fato de o devedor não ter cumprido tempestivamente outras obrigações de titularidade do credor, garantidas pelo mesmo imóvel.[i]

Veja as disposições legais:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiros, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).

• 6º O inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel, inclusive quando a titularidade decorrer do disposto no art. 31 desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023).
• 8º O instrumento constitutivo da alienação fiduciária na forma do § 3º deve conter cláusula com a previsão de que trata o § 6º deste artigo.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023).

Desse modo, se um mesmo credor titularizar mais de uma garantia fiduciária sobre o mesmo imóvel por dívidas diferentes contraídas pelo mesmo devedor, pode-se estabelecer o cross default, em que o inadimplemento de qualquer uma das obrigações acarreta o vencimento antecipado das demais.

Todavia, como se pode observar da leitura do parágrafo 8º supracitado, essa cláusula precisa estar expressa no instrumento de alienação fiduciária. Caso não esteja escrita, entende-se pela presunção de inexistência, uma vez que o credor fiduciário, na condição de beneficiado, deve observar e cumprir as disposições dos parágrafos 6º e 8º, da Lei nº 9.514/1997, que exigem a inclusão da cláusula, de forma textual, no instrumento contratual.

Ademais, a cláusula cross default não se opera automaticamente, mesmo quando prevista no contrato. É imprescindível (necessário) que o credor fiduciário expressamente manifeste seu desejo em ativá-la na intimação a ser expedida ao devedor no procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, consoante art. 22, § 9º, da Lei nº 9.514/1997.

Trata-se, portanto, de cláusula que objetiva reforçar a tutela da garantia comum dos credores, que é o patrimônio do devedor. Se bem utilizada, pode conferir segurança jurídica ao credor.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Gisela de Oliveira

Advogada especialista em Direito Imobiliário

15 anos de atuação nas áreas imobiliária e empresarial

LLM em Negócios Imobiliários.

Especialista em Direito Processual Civil.

LLM em Direito Empresarial em curso.

[i]DIAS, Joana Forte Pereira. Contributo para o estudo dos actuais paradigmas das cláusulas de garantia e/ou segurança: pari passu, a negative pledge e a cross default. In: Estudos em homenagem ao professor doutor Inocêncio _938________RJLB, Ano 6 (2020), nº 3 Galvão Telles. CORDEIRO, António Menezes et. al. (coord.). Coimbra: Almedina, 2003.