Cláusulas especiais para contratos de promessa de compra e venda de imóveis

Quem nunca teve uma situação específica de negociações imobiliárias que mereceu um detalhamento diferente, e que ficou sem um embasamento legal pelo desconhecimento das possibilidades previstas em nosso ordenamento jurídico?

Corretores de imóveis bem informados realizam negócios mais facilmente porque apresentam soluções inteligentes para cada caso, por isso o assunto de hoje é a retrovenda e a preempção.

 Retrovenda é que a possibilidade de um vendedor de determinando imóvel recomprar o imóvel vendido, pelo preço e condição já pactuado no contrato de promessa de compra e venda, desde que o direito seja exercido em até 3 (três) anos a contar da data da celebração do contrato.

A previsão legal está no artigo 505 do Código Civil:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Para que essa possibilidade seja juridicamente válida, torna-se necessário que ela esteja expressa no contrato, com todo o detalhamento possível quanto as possibilidades da retrovenda, pois é um direito do vendedor e o comprador terá que aceitar o preço e condição inicialmente pactuado.

Importante salientar que é um direito do vendedor, e não uma obrigação, sendo facultado a ele a recompra do imóvel, onde todas as despesas que o comprador teve com corretagem caso tenha sido paga pelo comprador, bem como do imposto ITBI, FRJ, emolumentos com escritura e registro e possíveis benfeitorias que possam ter sido realizadas no período que não era proprietário do imóvel, mas tudo isso deve estar bem elaborado e expresso no contrato.

Caso o comprador resolva não acatar a retrovenda, o vendedor tem amparo legal para ingressar com ação judicial e depositar o valor judicialmente, conforme prevê o artigo 506 do Código Civil:

Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

Os artigos 507 e 508 do mesmo diploma também protegem esse direito, vale a pena a leitura mais apurada para conhecer as possibilidades.

Preempção ou direito de preferência

A preempção é uma cláusula contratual que obriga ao comprador em, antes de alienar a coisa comprada, oferecê-la ao vendedor de quem a obteve, tendo este, o direito de comprar de novo o mesmo imóvel, preço por preço ao que o proprietário a venderia no mercado a um terceiro interessado.

Existem dois tipos de preempção: a legal, decorrente de disposição de lei e a convencional ou contratual expressa no acordo de vontade.  Essa segunda que possibilita ao corretor de imóveis um conhecimento diferenciado para os casos específicos, pois viabilizará uma negociação com essa condição, por isso da necessidade da cláusula estar expressa no contrato e devidamente assinada pelas partes.

A previsão legal da preempção está no artigo 513 do Código Civil, conforme segue:

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

Percebam que nesse caso o prazo mencionado refere-se ao exercício do direito, ou seja, passa a contar a partir do momento em que o vendedor primitivo é notificado da intenção do comprador primitivo em querer vender ou dar em pagamento o imóvel comprado.

Resumindo, e torcendo para que vocês utilizem essas cláusulas especiais para fechar muitos negócios:

Enquanto a retrovenda faculta ao vendedor o direito de recomprar o imóvel a preço e condições pré-determinados, a preempção (preferência) é um direito que o vendedor do imóvel tem de recomprá-lo (direito personalíssimo), ao tempo, preço e condição pretendida pelo proprietário.

Lembrando sempre que é super recomendado que o corretor acompanhe o cliente no encaminhamento da escritura até que o imóvel esteja registrado em seu nome, assessorando-o em todo o processo, e caso essas cláusulas sejam estabelecidas no contrato particular, elas devem ser lavradas também na escritura pública e devidamente registradas junto a matrícula do imóvel.