Como adquirir imóvel em nome de um menor de idade?

A aquisição de um imóvel que está em nome de maiores de idade e com plena capacidade civil já demanda alguns cuidados e atenção no momento da negociação e assinatura do contrato, porém um patrimônio que está em nome de um menor de idade demanda o dobro de atenção.

Ocorre que quando um menor de idade possui um patrimônio em seu nome, este não possui capacidade civil para realizar negociações e assinar contratos de compra e venda ou qualquer outro instrumento jurídico, tendo em vista que perante o Código Civil possuímos capacidade ao completar 18 (dezoito) anos de idade (art. 5º).

Contudo, é comum que um incapaz/menor de idade possua um bem imóvel que lhe foi doado pelos seus genitores ou então adquirido em decorrência de uma herança e, em dado momento, surge a necessidade ou interesse em vender o patrimônio.

A alienação de um imóvel nessas condições não é impossível ou difícil, porém, irá demandar um processo judicial de jurisdição voluntária que chamamos de Alvará Judicial que visa obter autorização do poder judiciário, tendo em vista que os pais não podem alienar ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, conforme previsto no art. 1.691 do Código Civil.

Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Chamamos de jurisdição voluntária, pois o processo não demanda conflito, discussão entre duas ou mais partes. É o ingresso de um processo judicial de forma voluntária (por vontade das partes) para solicitar a autorização de um juiz para que o imóvel seja alienado.

Nesse procedimento, o advogado do menor de idade irá apontar os motivos da venda do imóvel podendo alegar o interesse em adquirir outro bem, investimento e, ainda, a necessidade, como por exemplo, despesas alimentares ou médicas.

No decorrer do processo, deverá ser levantando a avaliação do imóvel, o preço que está sendo oferecido, quem irá adquirir o patrimônio e qual a forma de pagamento.

Como se trata de um menor de idade, o Magistrado solicitará a intervenção do Ministério Público que analisará se o interesse do menor de idade/incapaz está sendo resguardado. Após, irá protocolar nos autos um parecer no qual dirá se concorda ou não com a expedição do alvará judicial.

Ao final, o Magistrado irá proferir uma sentença judicial e se preenchidos os requisitos (comprovação da utilidade e necessidade) autorizará a liberação do alvará judicial para alienação do bem imóvel.

E, finalmente, com esse alvará judicial o comprador do imóvel poderá levar até o cartório e requerer a averbação e posteriormente transferência do bem para si.

Ainda, importante mencionar que a alienação de um imóvel em nome de um menor de idade sem a autorização do Poder Judiciário poderá acarretara nulidade do negócio jurídico (art. 1.691, parágrafo único, do Código Civil)

Verifique-se, portanto, que o caso não demanda complexidade, porém um cuidado maior no momento da negociação. No qual, todas as partes, compradores e vendedores, devem estar cientes de como o procedimento ocorrerá, quais condutas a serem tomadas e quanto tempo isso poderá levar antes de efetivarem a negociação.