Como antecipar riscos de distrato em contratos com investidores e parceiros

Boa parte da discussão sobre distratos no mercado imobiliário gira em torno da relação com o consumidor final. No entanto, em um cenário cada vez mais composto por investidores institucionais, parceiros de funding e contratos de permuta com aportes híbridos, crescem também os desafios nos distratos entre partes empresariais. E esses casos, muitas vezes, causam impactos mais relevantes na estrutura do projeto do que os distratos de adquirentes.

Diferente do comprador pessoa física, o investidor ou parceiro estratégico não está protegido pelo Código de Defesa do Consumidor. Isso, no entanto, não significa liberdade contratual irrestrita. O que se observa, com frequência, são contratos mal calibrados, que tratam relações comerciais complexas com modelos padronizados e genéricos, muitas vezes voltados a um público para o qual não foram pensados.

Distratos nesse contexto costumam envolver consequências significativas, como a paralisação da obra, a ruptura da estrutura financeira do empreendimento, a devolução de aportes em condições desfavoráveis ou, em alguns casos, o comprometimento de unidades já alienadas a terceiros. Por isso, a abordagem contratual precisa ser precisa e preventiva desde o início.

O contrato deve prever hipóteses claras de saída, com definição objetiva de causa, prazos razoáveis para notificação e cumprimento de obrigações acessórias, metodologia para cálculo de valores devidos e consequências patrimoniais compatíveis com a fase do projeto. É especialmente importante coibir o exercício arbitrário da desistência, ou seja, situações em que uma das partes opte por romper o vínculo sem justificativa econômica proporcional, colocando em risco a integridade do empreendimento.

Esse cuidado é essencial em contratos celebrados com investidores que ingressam em sociedades de propósito específico, em parcerias com aporte de terreno e contrapartida futura, em modelos de coinvestimento informal ou em permutas com obrigações financeiras relevantes vinculadas ao fluxo da obra. Nestes casos, o contrato não é apenas um instrumento formal: é um escudo técnico que protege o negócio da volatilidade e da ruptura unilateral.

A ausência de previsões claras sobre as condições de saída, a forma de apuração de valores e a responsabilização por efeitos colaterais do distrato resulta, quase sempre, em litígio. E esse litígio, para além do custo direto, gera incerteza jurídica, paralisia administrativa e perda de credibilidade perante os demais stakeholders envolvidos.

Incorporadoras que atuam com seriedade no planejamento contratual entendem que a boa governança começa na redação. Contratos robustos, com disciplina clara de entrada e saída, não afastam o investidor, ao contrário, atraem parceiros que valorizam previsibilidade e profissionalismo. Em um mercado competitivo, antecipar o conflito e discipliná-lo em contrato é uma das formas mais eficazes de proteger o projeto, a reputação e a operação como um todo.

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Julia Linhares

Advogada, especialista em Contratos Imobiliários. Sócia do núcleo de negócios imobiliários no LZ Advogados, em Balneário Camboriú/SC.

Graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas. Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.

Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.

Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.

Conselheira de ética e disciplina da subseção de Balneário Camboriú da OAB/SC. Membro e coordenadora do subgrupo de Aquisição de Imóveis da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC.