Contrato built to suit e a locação de imóveis comerciais

Nos últimos anos, há uma tendência das empresas de realizar a desmobilização do seu capital imobiliário, ou seja, de não manter imóveis no seu patrimônio. Assim, optam por vender os seus imóveis para se tornarem locatárias por um longo período. E por essas questões, o contrato Built to Suit passou a ser cada vez mais firmado no Brasil.

O Built to Suit é o contrato mediante o qual o locador se compromete a construir, reformar ou adquirir um imóvel, conforme a encomenda do futuro locatário, de acordo com o projeto que este apresenta para servir às suas necessidades. Portanto, o locador viabiliza o empreendimento de acordo com os interesses do locatário que irá utilizá-lo por um período estabelecido, garantindo retorno do investimento e remuneração pelo uso do imóvel.

Os contratos Built to Suit podem ser uma ótima alternativa para empreendedores que precisam do espaço customizado. Nesse tipo de contrato de locação, a liberdade contratual ou autonomia privada das partes é mais ampla que nas locações comuns, visto que as partes poderão estipular condições diferenciadas.

DAS CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO BUILT TO SUIT

Ele é conhecido, também, como contrato de locação por encomenda, no qual é previsto desde as condições da construção, reforma ou aquisição de um imóvel que o locador / investidor irá realizar, quanto as regras que irão regular a partir do momento da ocupação, quando este contrato passa a regulamentar a locação com algumas características específicas. Como exemplo, podemos citar a possibilidade de renúncia do direito de revisão do valor dos alugueis, de forma que o contrato seja mantido apenas com a aplicação do índice de inflação e as correções.

Uma outra especificidade deste tipo de contrato, é a possibilidade de ser pactuada uma multa pelo tempo total do contrato. Nas locações normais, o locador não pode retomar o imóvel antes do prazo determinado, porém o inquilino poderá devolver o imóvel antes do término do prazo, mediante o pagamento da multa contratual ao restante do período faltante.

Ocorre que o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê de forma expressa que em caso de denúncia antecipada do contrato de locação, pelo locatário, a multa proporcional não será aplicada. A questão é que no contrato de locação normal, o locador tão-somente cede o uso daquele imóvel ao locatário, mas já no contrato Built to Suit o proprietário irá investir recursos para executar uma reforma ou construção no local e, por isso, uma denúncia antecipada traz um risco enorme ao locador. Portanto, não se aplica a redução proporcional da multa contratual.

No contrato Built to Suit, como houve um investimento por parte do locador, o art. 54-A da Lei do Inquilinato, permite que as partes venham a pactuar que a multa contratual seja equivalente ao total dos alugueis até o final do contrato.

Além disso, há outras questões que podem ser livremente pactuadas entre as partes, referente aos pontos que são peculiares ao contrato de locação por encomenda, tais como o prazo que o eventual locador terá para construir, reformar ou adquirir o imóvel, entre outras.

Os contratos Built to Suit retratam uma forma de locação personalizada e são muito interessantes para os imóveis locados que visam o exercício de atividades empresariais, principalmente quando o proprietário deseja fazer a locação por um longo período e, também, em casos que envolvem contratos de franquias.

Contudo, se por um lado há maior liberdade na pactuação das condições do contrato, por outro, há uma determinação de submissão as disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato.

Por se tratar de uma operação imobiliária estruturada e complexa, que traz diversas particularidades, principalmente por se tratar de locação de longo prazo (geralmente entre 10 a 30 anos), as partes precisam se atentar para a elaboração do contrato, que deve ter regras claras e detalhadas, evitando imprevistos que podem gerar diversos prejuízos.