Corretor de Imóveis e a verdadeira due diligence necessária
A Due Diligence, da tradução livre, diligência devida, ou como alguns gostam de chamar como diligência prévia, é o ato, do negociante ou do corretor de imóveis (objeto do presente artigo), de se analisar, investigar, averiguar, algo ou alguém, com a finalidade de precaver riscos em diversas áreas (financeira, jurídica, contábil, fiscal, previdenciária, entre outras).
Infelizmente o que a grande maioria dos corretores de imóveis acaba por esquecer, é que a profissão da corretagem imobiliária possui muito mais riscos do que se aparenta.
Pense no “ato de vender” um imóvel ou de promover um contrato de locação, seja para a parte que for, como um verdadeiro iceberg.
Quem vê o trabalho do corretor de imóveis de forma desavisada e sem a atenção devida, enxerga simplesmente um “intermediador”, aquele que tem “boa lábia”, “ótimas amizades”, “um bom network”, e conhece duas partes, colocando-as em sintonia de negociação sobre um determinado bem.
Porém, sabe muito bem o profissional que exerce o seu labor, a quantidade de tecnicidade que necessita possuir em vários setores.
O corretor imobiliário claramente necessita entender não só da avaliação imobiliária, compreendendo o valor venal daquele imóvel para fins de mercado, a título de venda e ou locação.
Deve aplicar técnicas de negociação e tratamento para lidar com duas partes em lados opostos de um negócio, dando satisfações a ambas as partes.
Deve compreender o mínimo do conceito técnico-jurídico para fins de elaboração de um contrato.
Necessita ter a compreensão de todas as pré-diligências necessárias sobre o imóvel e as partes, a serem aplicadas para a transferência de um imóvel, por exemplo.
Em suma, a olhos desavisados, um corretor de imóveis pode até parecer um simples cubo de gelo denso e sólido flutuando pelo oceano, sem muita importância, um mero aproveitador, porém, em análise perfunctória e cautelosa, verifica-se a grande massa de água solidificada imersa e escondida, onde mora todo conhecimento e técnica que se necessita possuir para realizar tal profissão com destreza e sabedoria.
Parte da sabedoria do corretor passa necessariamente pelo conhecimento dos documentos formais e burocráticos existentes na legislação e que fazem parte de uma transação, quais são, o que são, pra que servem, quando servem, como devem ser feitos.
Mas não só isso, importante saber que tipo de diligência deve ou não realizar antes de firmar compromisso entre as partes em determinado contrato, sob pena de causar prejuízo as partes e a si mesmo.
Sabe-se que a Due Diligence mais conhecida entre os corretores do imóvel é aquela que recai sobre o imóvel, ou seja, matrícula, certidão reipersecutória, certidão de ônus, extrato do IPTU.
Porém, esquecem-se muitas vezes de realizar buscas devidas de análises de processos sobre o vendedor e comprador. Mas Kamel, se a matrícula está livre, não há com o que se preocupar, pois o imóvel está apto a ser vendido, financiado, entre outras transações do mercado!
Em tese sim, porém, devemos lembrar que moramos em um país chamado: Brasil, onde, infelizmente, o Poder Judiciário é moroso e a resposta aos jurisdicionados, são entregues de maneira lenta, o que vem por causar prejuízos.
Imagine-se que você está vendendo um imóvel, realizou a transação, escritura pública e registro na matrícula, porém, o vendedor, responde uma execução (seja particular, ou pública), onde o juízo já tenha expedido ordem de penhora sobre o imóvel, mas que esta ainda não tenha simplesmente sido averbada sobre a matrícula imobiliária, antes da venda do imóvel?
Entenderam o conflito de interesses? Aquele credor, está prejudicado em seu direito, apesar de possuir uma ordem judicial, a única diferença, é que ela não foi publicidade pelo ato do registro.
Em suma, aquele credor, pode ingressar com uma Ação Pauliana (medida judicial movida por credores com a intenção de anular determinado negócio jurídico).
Já imaginou, corretor de imóveis, a dor de cabeça causada caso aquela essa ação seja tornada procedente e a venda seja anulada? É o vendedor tendo que devolver dinheiro, é o comprador tendo que se desfazer do imóvel, é o corretor de imóveis sendo forçado a devolver comissão da transação, sem falar na responsabilidade civil e criminal por não ter realizado a Due Diligence devida.
Corretor de Imóveis, cuidado, especialize-se em Due Diligence e não abra mão dessa investigação preventiva antes de intermediar os negócios ao seu cliente. É mais seguro para todos, é mais seguro para você!
CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DE DESTE POST:
Kamel Salman
Bacharel em Ciências Jurídicas e Sociais pela PUCRS;
Especialista em Direito e Negócios Empresariais, com ênfase em Títulos de Crédito e Recuperação Judicial e Falências, pela UNIDERP;
Especialista em Direito e Processo do Trabalho com ênfase em defesa empresarial, pela LFG/Anhanguera;
Especialista em Direito e Negócios Imobiliários, pela FMP;
Mestre em Ciências Jurídicas e Sociais, com área de concentração em Gestão e Negócios Empresariais pelo Instituto Acadêmico de Estudos e Pesquisas Pertencer;
Advogado, Corretor de Imóveis, Empresário, Palestrante;
