Possibilidade de cancelamento extrajudicial do compromisso de compra e venda

Da possibilidade de cancelamento extrajudicial do registro do compromisso de compra e venda em casos de inadimplemento contratual pela falta de pagamento

A Lei n°. 14.382/22, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), acrescendo o art. 251-A, que prevê a possibilidade de resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda nos casos em que os pagamentos não são adimplidos pelo promissário comprador, por meio de requerimento do vendedor ao Registro de Imóveis.

Salienta-se que o art. 251-A, da Lei de Registros Público, é expresso no sentido de que a resolução extrajudicial do contrato, com o consequente cancelamento do seu registro, somente se dará pelo inadimplemento por falta de pagamento, não abarcando, portanto, outras espécies de mora.

Outrossim, é importante que conste do compromisso de compra e venda cláusula resolutiva expressa, a qual com fundamento na autonomia privada das partes, autoriza o credor a dar por resolvido o negócio, independentemente de intervenção judicial

Todavia, mesmo constando do contrato referida cláusula, a lei exige a notificação do promissário comprador, para, no prazo de 30 (trinta) dias, pagar a prestação ou as prestações vencidas e as que vencerem até a data de pagamento, os juros convencionais, a correção monetária, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais ou despesas de conservação e manutenção em loteamentos de acesso controlado, imputáveis ao imóvel, bem como as despesas de cobrança, de intimação, e o registro do contrato, caso esse tenha sido efetuado a requerimento do promitente vendedor, sob pena de extinção do contrato. A Notificação poderá ser feita pelo oficial do registro de imóveis ou pelo oficial do registro de títulos e documentos

Não efetuado o pagamento no prazo supramencionado, o Oficial do Registro de Imóveis certificará o ocorrido e intimará o promitente vendedor a promover o recolhimento dos emolumentos (que posteriormente podem ser cobrados do promissário comprador), para então, efetuar o cancelamento do registro.

Com a resolução do compromisso de compra e venda e o consequente cancelamento do registro, será expedida certidão, que poderá ser utilizada como prova determinante à concessão da medida liminar de reintegração de posse, a teor do parágrafo 6º, do art. 251-A, da Lei 6015/73.