Danos e furtos em condomínios residenciais

É cediço que a em Convenções Condominiais e Regimentos internos, moradores podem dispor de assuntos que não são previstos taxativamente em lei, como por exemplo, a questão sobre a responsabilidade de ressarcimento por danos e furtos no interior do condomínio, em principal, nas áreas comuns e garagens.

Tal matéria já foi discutida e consolidada pelo STJ, onde restou declarado que o condomínio só será compelido a arcar com os danos sofridos por condôminos ou terceiros em seu interior, em caso de existência expressa de artigo/cláusula com tal previsão na Convenção de Condomínio.

CIVIL.RESPONSABILIDADE CIVIL.CONDOMINIO. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. Embargos de divergência não conhecidos. (STJ-ERResp: 268669 SP 2001/0162676-0, Relator: Ministro Ari Pargendler, Data de Julgamento: 08/03/2006, S2- Segunda Seção Data de Publicação: DJ 26.04.2006, p.198)

Dessa forma, o entendimento majoritário é no sentido de que só há responsabilidade do condomínio se este assumiu o dever de indenizar, de forma expressa em seus regulamentos como resultado da votação da maioria dos seus integrantes (atendido quórum para tal alteração).

Quando a Convenção e/ou regimento não aplicarem como obrigação e responsabilidade do condomínio em ressarcir furtos, mesmo que, presentes algumas poucas câmeras de vigilância (que, frisa-se, buscam auxiliar no entendimento e apuração de autoria de fatos e não em assunção de responsabilidades), não poderão os condôminos exigirem do condomínio (coletivo) o ressarcir.

Ao condomínio importa a responsabilidade natural de responsabilizar condôminos e bens de condôminos em casos de danos provenientes de ausências de manutenção das áreas e sistemas, como por exemplo rompimentos de cercas, sistema hidráulico central, telhas soltas ou quebradas, rompimento em estrutura, infiltrações por calhas entupidas, entupimentos por excesso de sujeira, etc.

Mas, em ocorrendo furto ou dano à patrimônio nas áreas comuns, em nada deve o síndico se manifestar?

A obrigação da administração do condomínio é de orientar, intermediar, auxiliar na apuração dos fatos; realizar tudo que estiver ao seu alcance e que possa auxiliar a vítima e o prejudicado a resolver a questão. É verificar imagens de câmeras (e aqui vem a obrigação do condomínio em manter as câmeras em perfeito funcionamento, caso as tenha), é buscar eventuais testemunhas, realizar comunicados, orientar; eventualmente acompanhar o morador em delegacia, acionar a polícia e prestar todo auxílio que esteja dentro das competências lhe cedidas no próprio regimento do condomínio, convenção e lei.

A atuação do sindico/condomínio neste caso é adstrita ao que está ao seu alcance (competências) e em suas normativas, jamais podendo ser responsabilizado pela ilicitude perpetrada por terceiros, apenas, se, assumir, por vontade de seus moradores, destacada responsabilização nos diplomas internos específicos.