Distrato de contrato de compra e venda de imóveis: o que é, quando ocorre e quais são os direitos das partes.
A aquisição de um imóvel é, para a maioria das pessoas, um dos investimentos mais relevantes da vida. No entanto, situações imprevistas podem levar à necessidade de romper o contrato de compra e venda firmado entre comprador e vendedor. Esse rompimento recebe o nome de distrato contratual.
O distrato é o instrumento jurídico utilizado para encerrar um contrato antes de seu cumprimento integral, estabelecendo as condições para a devolução de valores, multas aplicáveis e demais consequências da rescisão. No mercado imobiliário, esse tema ganhou destaque principalmente em casos de imóveis comprados na planta, em que o comprador decide não prosseguir com o negócio por dificuldades financeiras, mudança de planos ou insatisfação com o andamento da obra.
O distrato pode ocorrer por diferentes razões, sendo as mais comuns:
- Desistência do comprador: quando este não consegue ou não deseja mais manter o contrato;
- Inadimplemento: atraso no pagamento das parcelas pelo comprador ou descumprimento das obrigações pelo vendedor;
- Atraso na entrega do imóvel: quando a construtora não cumpre o prazo estipulado em contrato, o comprador pode buscar a rescisão com restituição dos valores pagos.
A chamada Lei do Distrato, sancionada em 2018 (Lei nº 13.786/2018), trouxe maior segurança jurídica ao tema. Entre os principais pontos, destacam-se:
- Percentual de retenção: nos casos em que o comprador desiste do negócio, o vendedor pode reter parte do valor pago, a título de despesas administrativas, tributos e comissão de corretagem. O percentual pode variar, mas a lei estabelece limites (que costumam ficar em torno de 25% a 50%, dependendo do caso).
- Devolução dos valores: o reembolso deve ocorrer em até 180 dias após o distrato. Se ultrapassado esse prazo, o comprador passa a ter direito à restituição integral.
- Quadro-resumo no contrato: passou a ser obrigatório um resumo no contrato com todas as informações essenciais da negociação, incluindo regras para rescisão.
É importante frisar que tanto comprador quanto vendedor possuem direitos e obrigações no distrato. O comprador deve estar ciente de que dificilmente terá devolução integral dos valores, caso a desistência seja de sua iniciativa. Já o vendedor/construtora precisa observar os limites legais de retenção e os prazos para restituição. Em contrapartida, quando o rompimento ocorre por culpa do vendedor – por exemplo, atraso injustificado na entrega do imóvel –, o comprador pode ter direito à devolução integral das quantias pagas, além de indenização por eventuais prejuízos sofridos.
Cada caso de distrato possui suas particularidades, e a análise do contrato é fundamental para verificar cláusulas específicas e possíveis abusividades. Contar com orientação jurídica especializada ajuda a:
- Avaliar a viabilidade do distrato;
- Calcular corretamente os valores a serem restituídos ou retidos;
- Evitar litígios prolongados; Garantir uma solução mais justa e equilibrada para ambas as partes.
O distrato de contrato de compra e venda de imóveis é uma medida legal e legítima, mas deve ser conduzido com cautela e atenção às disposições legais. A Lei do Distrato trouxe mais transparência e equilíbrio às relações contratuais, mas ainda assim cada negociação deve ser analisada individualmente. Seja comprador ou vendedor, contar com o suporte jurídico adequado é essencial para proteger seus interesses e assegurar que a rescisão ocorra de forma segura e equilibrada.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Carla Batista
Advogada formada pela Univali e corretora de imóveis, com escritório localizado no centro de Balneário Camboriú. Atua há anos no mercado imobiliário, oferecendo assessoria jurídica completa em compra, venda e administração de imóveis, sempre com foco na segurança jurídica e na tranquilidade de seus clientes.
Sua experiência alia conhecimento técnico em Direito Imobiliário e prática de mercado, garantindo negociações seguras, transparentes e conduzidas com responsabilidade profissional. Sempre com o objetivo de seus clientes adquirirem ou venderem um imóvel com respaldo jurídico e a segurança que o seu patrimônio merece.
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