Distrato no contrato de compra e venda

É muito comum que ao firmar um contrato de compra e venda de imóveis e decorrido um período de tempo algumas das partes desistem do negócio jurídico por diversos motivos, nascendo a necessidade de realizar um distrato ou uma rescisão contratual, razão pela qual vamos esclarecer a seguir os direitos do comprador e vendedor no instrumento jurídico chamado distrato contratual.

Antes de iniciarmos os esclarecimentos sobre o distrato, importante mencionar a diferença entre rescisão contratual e distrato.

A rescisão contratual se trata de uma forma de encerramento do contrato em que uma das partes busca desfazer o contrato por inadimplência, descumprimento de cláusulas ou inércia das partes.

Já, o distrato é o encerramento do contrato de comum acordo entre as partes, no qual o comprador e o vendedor determinam o desfazimento do negocio jurídico, estipulando cláusulas de devolução do valor pago, multa e honorários de corretagem.

O distrato é um instrumento jurídico que possui previsão no artigo 472 e 473 do Código Civil.

“Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.”

Portanto, o distrato deverá ser feito por meio escrito, de forma bilateral, ou seja, de comum acordo dispondo de cláusulas que determinam a extinção do negócio jurídico firmado entre as partes.

Sendo assim, após firmar um contrato de compra e venda de imóvel a forma de extingui-lo de maneira amigável e obedecendo as normas jurídicas é pela via do distrato contratual.

Esclarecido o conceito, definição e previsão do distrato contratual, passamos, agora, para a Lei de n. 13.786/2018 (também chamada de nova lei do distrato) que incluiu algumas alterações na Lei de n. 4.591/64 estipulando o percentual de retenção dos valores pagos pelo adquirente do imóvel, bem como fixando o prazo para a entrega dos imóveis entre outras.

No caso em que estamos debatendo, qual seja o distrato, o que nos importa é a definição de retenção de valores.

Muitos compradores e até vendedores (imobiliárias e construtoras) possuem o entendimento de que no distrato deverão realizar a devolução de todo o valor pago pelo adquirente, ficando em prejuízo, pois perdeu a chance de vender o imóvel para outra pessoa que tivesse condições de permanecer com o bem.

Portanto, precisa ficar claro para ambas as partes que ao firmar um negócio jurídico, tanto o adquirente, quanto o vendedor, realizaram um compromisso, no qual devem honrar para o seu integral cumprimento.

Dessa forma, caso uma das partes desejam extinguir o contrato, precisam estar cientes das novas regras de retenção e devolução dos valores que foram investidos no imóvel.

Pois bem, a Lei de n. 13.786/2018 em seu artigo 67-A, inciso II, dispõe que a incorporadora deverá reter até 25% do valor devidamente pago pelo adquirente.

Já, o §5º do mesmo diploma legal prevê que a retenção será de até 50% para os casos em que a incorporadora estiver sob o regime de patrimônio de afetação.

Além disso, importante ressaltar que o art. 67-A também estipula que não haverá devolução dos honorários de corretagem, conforme previsto no inciso I, tendo em vista que a prestação de serviço de

intermediação realizada pela imobiliária foi devidamente cumprida, pois o desfazimento do contrato partiu do adquirente e vendedor.

Ainda, se estiver se perguntando sobre o direito de desistência previsto no Código de Consumidor e se este dispositivo jurídico não teria aplicação nos casos de desistência de compra e venda de imóvel, a nova Lei de Distratos também sedimentou o questionamento no art. 67-A, Parágrafo 10 ao determinar que “os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.”

Assim sendo, caberá aplicação do direito de desistência em até 07 dias para os casos de aquisição de imóveis fora da sede da imobiliária ou incorporadora. Para os demais casos a cláusula de irretratabilidade deverá ser respeitada.

Dessa forma, o instrumento jurídico denominado distrato contratual visa extinguir um contrato de compra e venda de imóvel firmado entre adquirente e incorporadora, respeitando as normas jurídicas impostas pela nova lei de distrato, bem como as vontades das partes, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.