Due Diligence Imobiliária: 10 cuidados essenciais na compra de imóvel

A aquisição de imóveis é uma operação extremamente complexa, com muitos riscos envolvidos, e, por isso se faz necessário que o adquirente adote diversas medidas ou cautelas, para atribuir segurança jurídica na negociação, de forma a preservar o patrimônio objeto da transação imobiliária.

As cautelas adotadas se referem exatamente ao levantamento e análise da documentação imobiliária, com a finalidade de avaliação e conhecimento dos riscos envolvendo a aquisição de determinado imóvel, bem como a demonstração de boa-fé do adquirente do imóvel.

Para se ter uma análise de risco (comumente chamada de Due Diligence) bem feita, é importante que sejam analisados os seguintes itens, de uma forma geral, a seguir:

1) Direito de Propriedade

Analisar o direito de propriedade sobre imóvel é o primeiro item a ser averiguado, para apurar se está transacionando com quem é realmente com o real titular de direito real.

Muitas pessoas acham que analisar a propriedade é simples, que basta fazer a leitura da matricula para ver o nome de quem consta como o proprietário e se está transacionando com a pessoa correta.

No direito brasileiro, só é proprietário aquele que possui registro e a propriedade se transfere mediante registro. Assim, a primeira cautela a ser tomada é, de fato, a verificação acerca do domínio do imóvel. Para tanto, deve-se obter a certidão de matrícula ou a certidão de transcrição. Para os registros anteriores a Lei nº 6.015/73, serão em formato de transcrição e para os imóveis registrados posteriores a lei, teremos matrícula.

Com a matrícula ou transcrição em mãos, é necessário observar:

a) Objeto (Especialidade Objetiva)

Na certidão de matrícula ou transcrição, temos que observar não apenas o nome do proprietário, mas se o objeto transacionado está corretamente identificado, pois direito registral brasileiro vige o princípio da especialidade objetiva, ou seja, se no futuro o imóvel for identificado diferente do que está na matrícula, o título não será registrado.

E isso pode levar às várias questões, tais como: a necessidade de retificação da matrícula para constar os perímetros corretos, a averbação de uma construção (estou comprando um imóvel construído, mas a matrícula fala que é um lote) e pode te gerar um caminho longo e com despesas com INSS e Habite-se.

No imóvel rural, por exemplo, pode ser que você precise constar o georreferenciamento na matrícula, que é um sistema de topografia mais avançado, que é necessário para os imóveis rurais e para que possa transacionar sobre esses imóveis.

b) Titular (Especialidade Subjetiva)

O segundo ponto a ser observado com cautela é como está indicado o titular desse imóvel, pois não basta, a princípio, ser a pessoa com quem se está transacionando, os dados da matrícula têm que corresponder exatamente com os dados atuais da pessoa.

Deve ser observado, por exemplo, a situação de eventual matrimônio da pessoa, analisando a certidão de nascimento ou de casamento, no qual consta o regime de comunhão e isso precisa ser muito bem analisado por quem faz a diligência.

2) Certidão de Ônus e Ações

Ainda sobre o direito de propriedade, temos que analisar se existem ônus sobre a propriedade e isso fazemos com a certidão de ônus. Então, solicite sempre ao vendedor que apresente uma certidão atualizada de matrícula ônus reais, pessoais e reipersecutórias, posto que nela o registrador imobiliário atesta a existência ou não de ônus sobre aquela matrícula ou transcrição.

3) Validade do Registro

Ainda com relação ao direito de propriedade, é importante ter em mente que ao fazer a análise de risco, deve-se voltar no tempo, para fazer uma investigação na cadeia sucessória para verificar se essa propriedade de fato é legítima, porque os registros possuem presunção relativa e, por isso, precisamos avaliar com mais cautela toda a cadeia dominial no sentido de procurar eventuais nulidades sob pena de amanhã aparecer a prova de que aquele domínio não era legitimo.

Então, faça a avaliação da idoneidade da cadeia dominial pelo prazo de 10 anos, no mínimo, que é o prazo de prescrição de eventuais nulidades no Código Civil.

4) Existência de Débitos do Imóvel

Após a investigação relativa à propriedade do imóvel, deve-se verificar sobre a existência de possíveis débitos do imóvel, pois existem débitos que são chamados de propter rem, ou seja, são débitos gerados pelo próprio imóvel e seguem o imóvel independentemente de quem seja o seu proprietário.

Como exemplo, citamos o débito de condomínio, débito de IPTU, associação de moradores em loteamento de acesso controlados, entre outros. Todos esses débitos vão inequivocamente atingir esse imóvel numa execução futura.

Para analisar se existem débitos dessa natureza, devem ser verificados os seguintes documentos:

– Certidão Ônus: obtida no Cartório de Registro de Imóveis e poderá apontar a existência de uma eventual execução.

– CND Municipal: não existe passivo de IPTU sobre esse imóvel

– Declaração Quitação Condomínio e Associação: pegar um nada consta do condomínio e da associação de moradores.

5) Existência de Débitos Pessoais que recaiam sobre o Imóvel

Fazer o levantamento dos débitos pessoais que possam recair sobre os imóveis é o ponto que gera mais polêmica e que requer mais cuidado na diligência, pois os débitos pessoais que podem recair sobre esse imóvel são de quem estão vendendo ou dos antecessores na cadeia dominial.

E isso decorre, basicamente, de dois institutos:

• Fraude contra credores (artigos 158 e 159 do Código Civil)
• Fraude a execução

Havendo uma venda fraudulenta, ela é desconsiderada perante esse credor prejudicado e ela pode gerar um prejuízo enorme para o adquirente.

Então, para se prevenir e trabalhar esse risco dentro da due diligence, se faz necessário a análise das seguintes certidões:

• Certidão de Ônus: para verificar se existe alguma ação que questiona fraude à credores ou fraude à execução, ou seja, se há algum ônus já decorrente de decisão reconhecendo, por exemplo, fraude à execução.
• Certidão Vintenária: para ter condições de analisar quem são os proprietários nos últimos 15 anos.
• Certidão de Distribuidores (proprietários, local do imóvel e domicílio): tanto no local do imóvel quanto no domínio dos proprietários dos últimos 10 anos (porque se a fraude for anterior a 10 anos, já há prescrição de eventual nulidade e também gera direito a aquisição por usucapião, de forma que a transferência “fraudulenta” já não é mais relevante, porque tem a transferência aquisitiva originária por usucapião.
• Certidão Negativa de Débito Fiscal: é importante analisar a certidão de débito fiscal, porque para a fraude a execução por débito fiscal basta a inscrição em dívida ativa, alienação e insolvência, não há a necessidade de existência de processo judicial.

6) Aspectos Urbanísticos

Ultrapassados os aspectos estruturais da compra e venda, é necessário verificar ainda outros fatores que são importantes e não menos essenciais, tais como os aspectos urbanísticos, que em casos práticos podem ser extremamente relevantes, mas menos comuns.

Os aspectos urbanísticos devem ser verificados, via de regra, quando essa aquisição está sendo feita para se construir sobre esse imóvel.

No caso de aquisição para construção de um empreendimento imobiliário, por exemplo, é imprescindível que na diligência seja analisados os aspectos urbanísticos para ver se aquele empreendimento é possível naquele local.

Para fazer a análise do aspecto urbanístico, é preciso realizar as seguintes diligências:

• Certidão Zoneamento (Uso do Solo): A certidão tem caráter declaratório, narra tão somente o que está escrito na lei, o que muitas vezes ela vai estar errada e faz com que tenhamos que analisar a própria legislação urbanística do município.
• Consulta Viabilidade Construção: Em alguns municípios temos a consulta de viabilidade de construção, que é já apresentar a ideia de construção e o Município dar o parecer sobre a viabilidade ou não.

7) Aspecto Ambiental

Analisar os aspectos ambientais é importantíssimo em diversas situações (pode não ser, por exemplo, na compra de um apartamento), mas na compra de uma área para empreendimento é imprescindível.

Documentos importantes para serem analisados na diligência ambiental:

• CND dos Órgãos Ambientais

Analisar através das certidões negativas dos órgãos ambientais se existe algum passivo daquele imóvel.

Exemplo: se existe algum passivo de algum manejo. E ver se existe alguma investigação ambientação perante esses órgãos.

• Cadastro Ambiental Rural (C.A.R.)

Com relação aos imóveis rurais, possuem o Cadastro Ambiental Rural (C.A.R.) sob pena de algumas restrições, como por exemplo, financiamentos.

Assim, além dos órgãos ambientais, é importante analisar se já existe ou não o C.A.R. dessa propriedade rural.

8) Patrimônio Histórico e Cultural

O patrimônio histórico é muito importante em vários casos, pois existe a figura do tombamento, que pode ser feito tanto pelos Município, quanto pelo Estado e pela União.

Como realizar a diligência com relação ao patrimônio histórico e cultural?

• CND TOMBAMENTO – 3 ESFERAS

É preciso tirar a certidão de tombamento em diversas situações – Certidão de Restrição de Patrimônio Histórico – para verificar a existência de tombamento ou restrição de patrimônio, sob pena de ter o interesse perante esse imóvel frustrado após a compra.

Numa aquisição de uma área para construção, por exemplo, é importante analisar se essa construção é viável sob a ótica urbanística, mas também sob a ótica do patrimônio histórico, porque em diversas regiões há restrições em virtude de tombamento.

Cautela necessária: obter a certidão para informar se o imóvel é tombado ou está no entorno de bem tombado. E a certidão poderá ter que ser tirada em 03 esferas – municipal, estadual e federal.

9) Posse

Analisar a situação de posse desse bem é extremamente importante, porque muitas vezes nos apegamos à situação de documentação de domínio, mas esquecemos de analisar a posse desse bem.

Sabemos que o exercício da posse prolongada do bem imóvel gera direito a propriedade, desde que atenda aos requisitos da usucapião. Mas há diversas hipóteses que podem acontecer, tais como invasão parcial ou alguém que vai dar problema para desocupar, o que poderá demandar tempo para ser resolvido e recorrer ao Judiciário.

Na investigação imobiliária, deve-se verificar:

• Se existe invasão (que pode ser total ou parcial), se vai ter necessidade de retificação imobiliária ou propor ação de imissão na posse ou reivindicatória.
• Se existe algum terceiro nesse imóvel em razão de uma relação contratual, tais como locação ou comodato.

Há muitas pessoas que acham que no caso de imóvel locado, por exemplo, ao adquirir pode simplesmente pedir a desocupação, mas não é assim que ocorre, porque a lei do inquilinato é protetiva ao inquilino e, muitas vezes, não há o direito de pedir o imóvel de volta. Então, é necessário analisar a situação e traçar uma estratégia super delicada e complexa de como ter a posse.

Nesses casos, a grande dificuldade para o adquirente é ter a posse.

10) Regularidade Administrativa – Habite-se, Alvarás

Necessário verificar a regularidade administrativa desse bem, pois se for um bem já construído, é necessário avaliar se a construção possui habite-se e se o mesmo está averbado na matrícula.

Se não tiver, qual é a complexidade para se obter a regularidade administrativas dessas questões.

Se esse imóvel tiver habite-se com a construção averbada, por exemplo, mas ele é adquirido para desenvolver uma determinada atividade econômica e é necessário a obtenção de alvará, tais como sanitário, alvará de funcionário, alvará de bombeiro (AVCB) e isso tudo é importante na hora de se resolver por uma aquisição.

Como se vê, a diligência para a análise de risco de uma compra e venda passa por vários itens e, muitas vezes, temos que fazer um aprofundamento super difícil e muito complexo.

Muitas vezes a solução de determinado item, está num documento que já foi obtido, mas é importante ir passando analisando item a item, fazendo um checklist para não deixar nenhum ponto sem análise.

Feita a análise, é o interessado na compra terá condições efetivas de constatar os riscos daquela aquisição vir a ser discutida posteriormente.

CONHEÇA MAIS SOBRE ELIZA NOVAES:

Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI

Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

e-mail: elizanovaes@gmail.com – Tel. (31) 3567-7409