Due Diligence Imobiliária: entenda o que é e a sua importância na compra e venda de imóvel.
Em nosso ordenamento jurídico o dever da boa fé existe na fase pré-contratual, ou seja, os contratantes são obrigados a exercer durante a execução de um negócio os princípios da boa-fé, mesmo antes de tenha se firmado a relação contratual.
Diante desse aspecto, quando tratamos da compra e venda de imóvel, a boa-fé se limita do período da negociação até a conclusão e execução do contrato. Na fase preliminar, ou seja, nas negociações e tratativas, estamos diante de um campo delicado para o encontro da boa fé das partes envolvidas, visto que ainda não há contrato firmado e será aplicada depois às obrigações do contrato tudo aquilo que foi de fato demonstrado e negociado preliminarmente.
Mas afinal, uma transação imobiliária de compra e venda de imóvel pode ser 100% segura e livre de riscos? Devido aos critérios que regem essa negociação, não há como eliminarmos todos os riscos da compra e venda de um imóvel e prever que o contrato nunca será executado ou acionado, porém, todavia, é possível minimizar os riscos, e não tão somente de forma burocrática, mas minimizá-los de forma a flexibilizar a melhor solução para os envolvidos, seja o vendedor ou comprador durante a transação.
Nesse momento estamos diante da melhor definição da due diligencie imobiliária, em acordo com o princípio da boa-fé que tem como prerrogativa o dever de informação, com a due diligence serão as partes informadas de toda a especificidade que aquela compra e venda terá, seja o próprio vendedor, o comprador, o advogado contratado e também, cada dia mais, o corretor de imóveis envolvido naquela transação. Afinal, de acordo com a lei, os corretores de imóveis precisam exigir e conferir a documentação do imóvel e auxiliar os seus clientes (compradores ou vendedores) a compreenderem os riscos, quando houver.
Através da due diligence exerceremos o dever de informar do vendedor se o seu imóvel ou si mesmo possui qualquer risco que deva ser considerado mais rigoroso durante a transação, o qual ensejará a necessidade de busca de uma solução para que a venda ocorra, ou em último caso, uma impossibilidade de venda naquele momento.
Neste sentido, LUIZ FERNANDO DO VALE DE ALMEIDA GUILHERME[1], destaca que ”Uma das funções mais importantes da due diligence é permitir ao comprador verificar se as características do objeto do negócio avençadas pelo vendedor em uma fase inicial se verificam na realidade.”
Em outras palavras, se a due diligence for realizada de forma preliminar, será tão logo identificada eventual necessidade de regularizações, garantias ou impossibilidades de se prosseguir com a venda do imóvel.
Muito embora a due diligence seja utilizada no momento do fechamento do negócio, a extensão de sua funcionalidade pode se dar de forma muito mais efetiva e com a agilidade que a compra e venda exige se feita preliminarmente em conjunto com o vendedor e o seu imóvel, momento o qual serão encontrados os elementos necessários para que o negócio jurídico seja concreto e com a minimização de riscos. Com isso, durante a due diligencie imobiliária será analisada toda documentação do imóvel, das partes envolvidas, bem como análise tributária da negociação.
É comum que ao negociar um imóvel, seja para comprar ou vender, que o bem esteja totalmente regular, por exemplo, mas e em caso de nos deparamos com um imóvel em situação irregular que pode ser identificada na matrícula do imóvel? Ou até mesmo se há alguma decisão judicial e dívida atrelada a este imóvel. Isso nem sempre significa que será um impeditivo para venda, motivo o qual a due diligence poderá auxiliar a entender e encontrar a solução mais adequada para a situação e a gerir eventuais riscos, tal situação poderá ocorrer também em relação à documentação do vendedor.
Sendo assim, é certo que durante a due diligence toda informação relevante para a celebração ou não do contrato será revelada, e somente será entendida a má fé, seja do vendedor ou do comprador, caso não seja possível ou razoável que a informação fosse obtida de forma independente, ou seja, caso alguma parte viole o dever de informação, como no caso do vendedor, ou se recuse a adquirir a informação que poderia ter dito, como é o caso do comprador.
Uma due diligence bem feita evitará transtornos no momento da venda do imóvel ou posteriormente ao adquirente, tornando o processo mais assertivo.
CONHEÇA MAIS SOBRE CAMILA MELLO:
Advogada Especialista na área contratual e imobiliária
MBA FGV em Direito Empresarial
[1] GUILHERME, Luiz Fernando do Vale de Almeida. Responsabilidade civil do advogado e da sociedade de advogados nas auditorias jurídicas. Sao Paulo: Quartier Latin, 2005, pp. 33.
