É possível a venda de imóvel com ônus de usufruto?

Imóveis gravados com ônus de usufruto são mais comuns do que imaginamos, e quando o proprietário manifesta o interesse na venda desse imóvel, a primeira dúvida que surge é “Posso vender o meu imóvel que tem usufruto?”.

Primeiramente, precisamos entender a diferença entre propriedade e usufruto.

A propriedade é um direito real do proprietário de usar, gozar, e dispor de seu imóvel, bem como, reavê-lo de quem quer que o detenha ou possua injustamente. Quando todos esses poderes estão concentrados em uma única pessoa, temos a chamada propriedade plena.

Já o usufruto, é um direito real conferido a uma pessoa, chamada de usufrutuária, de usar e gozar de coisa alheia, retirando os frutos e utilidades que ela produz.

Ou seja, ao usufrutuário é dado o direito a posse, uso, administração e recebimento de frutos do imóvel, sejam eles naturais ou civis, como plantações e aluguéis, respectivamente.

Quando o proprietário do imóvel institui usufruto em favor de terceira pessoa, ele passa a ter apenas a nua-propriedade do imóvel, pois transfere ao usufrutuário os direitos de usar e fruir do imóvel, mantendo para si os poderes de dispor e reaver.

O usufruto pode ser instituído com prazo determinado ou condicionado a algum motivo, como por exemplo, o usufruto instituído enquanto durar o casamento, extinguindo-se, assim, quando do divórcio.

Já o usufruto instituído em favor de pessoa jurídica, terá o prazo máximo de duração de 30 (trinta) anos.

Agora, sendo o usufruto instituído em favor de alguém sem qualquer prazo, motivo ou condição, então estaremos diante do conhecido “usufruto vitalício”, que apenas se extinguirá com a morte do usufrutuário ou se este expressamente renunciar ao seu direito.

Tanto a instituição quanto o cancelamento do usufruto dependem de registro na matrícula do imóvel no Ofício de Registro de Imóveis competente.

A forma mais comum de vermos a instituição do usufruto vitalício, é na doação dos pais aos filhos, quando os pais doam aos filhos a nua-propriedade do imóvel e reservam para si o usufruto.

Essa modalidade de doação é muito utilizada como forma de planejamento sucessório, a chamada antecipação de herança, com objetivo de evitar o inventário quando do falecimento dos pais.

Certo. Entendemos o que é propriedade, nua-propriedade e o usufruto. E agora, a pergunta que não quer calar e que assombra os proprietários quando surge a necessidade de venda do imóvel é: “É possível a venda de imóvel com ônus de usufruto?”.

E a resposta simples e objetiva é: SIM!

Isso mesmo, o Usufruto não é impedimento de venda, e sequer, há a necessidade de anuência do usufrutuário para que o nu-proprietário possa vender o imóvel, como ouvimos muito por aí, isto porque, o nu-proprietário conserva o direito de dispor do imóvel (alienar/vender).

Mas calma, isso não significa dizer que com a venda do imóvel o usufruto estará extinto. Pelo contrário, considerando que estamos falando do usufruto vitalício, o nu-proprietário até poderá vender a nua-propriedade sem qualquer consentimento do usufrutuário, no entanto, o comprador deverá respeitar o direito do usufrutuário, não podendo tirar proveito do imóvel enquanto vigente o usufruto.

Por isso, tanto o nu-proprietário deve ter a máxima atenção na hora de vender o imóvel, acerca dos esclarecimentos necessários aos interessados na compra, sobre eventuais ônus e encargos existentes no imóvel, quanto o comprador deve sempre verificar na matrícula atualizada do imóvel a existência de quaisquer ônus e sua disposição em assumi-los.

Agora, como sabemos que, na prática, a intenção das partes é que o usufruto seja extinto e que o novo adquirente tenha a propriedade plena do imóvel, ou seja, o direito de usar, gozar, dispor e reaver o imóvel, a venda poderá ocorrer de 02 (duas) formas:

• Venda por meio de Escritura Pública de Renúncia de Usufruto cumulada com Compra e Venda de Imóvel, onde o usufrutuário renuncia o seu direito ao usufruto, o nu-proprietário volta a ter a propriedade plena, a qual é transferida ao comprador.
• Nu-Proprietário e Usufrutuário vendem o imóvel, conjuntamente, ao comprador, consolidando-se a propriedade em nome do novo adquirente.

Ainda ficou com dúvidas? Consulte um advogado de sua confiança especialista em direito imobiliário!

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Jamile Farret Navarro

Advogada inscrita na OAB/SC nº 36.633, formada pela Universidade do Vale do Itajaí/SC – UNIVALI desde 2011, Especialista em Direito e Negócios Imobiliários e, também, em prática de Direito de Família e Sucessões, ambas pela Faculdade Damásio (Complexo Educacional Damásio de Jesus – SP), possui certificação em diversos cursos ligados a sua área de atuação, como Direito Condominial, Advocacia Extrajudicial, Direito de Família e Sucessões, Regularização de Imóveis, dentre outros.

Conselheira da OAB/SC, Subseção de Balneário Piçarras/SC.

Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Ambiental, Subseção de Balneário Piçarras/SC.

Professora da pós-graduação e do curso “RI Descomplicado”, do Registrador de Imóveis Gaúcho, Marcos Salomão – Marcos Salomão Educação.

Em sua trajetória profissional, atuou por 09 (nove) anos em serventias extrajudiciais, resultando em vasta experiência em Direito Imobiliário, Notarial e Registral, Família e Sucessões.