Em caso de descumprimento contratual, é possível exigir arras e cláusula penal? Uma análise prática sob a ótica do STJ

A maioria dos compromissos de compra e venda firmados possuem cláusula penal, outros vários negócios contam a estipulação de arras. Mas, em caso de descumprimento das obrigações, qual dessas figuras contratuais podem ser exigidas da parte infratora? Leia este artigo para descobrir!

Antes de analisar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a (im)possibilidade de cumulação das mencionadas penalidades contratuais, é de suma importância entender o que são arras e o que é cláusula penal. Esses institutos previstos no Código Civil, podem ter o caráter de confirmar o negócio, compensar alguma perda ou prejuízo ou penalizar a parte que descumpriu com a obrigação que lhe cabia.

ENTENDA O QUE SÃO ARRAS!

As arras são uma espécie de sinal de garantia do negócio, é também o primeiro pagamento realizado em uma compra e venda, ou seja, ela tem a função de confirmar a negociação tornando-a obrigatória. O pagamento das arras pode ser feito através de dinheiro ou bens móveis.

Importante lembrar que, para que os sinais sejam considerados como arras, essa informação deve constar de maneira expressa no contrato. O pagamento de sinal ou entrada simplesmente não se presume que instituídas as arras.

Em linhas gerais   as arras podem   ser classificadas entre   confirmatórias   ou penitenciais. De forma esquematizada:

Em ambos os casos, se a parte desistente for quem deu as arras, este perderá o que foi dado. Mas se a desistência for de quem as recebeu, este terá que devolver aquilo que foi dado mais o equivalente, ou seja, o dobro. A diferença entre ambas reside, portanto, na possibilidade ou não de indenização suplementar dado o caráter conferido pelas partes.

Exemplo:

Maria se interessou no apartamento de Cláudio. Após tratativas, Maria decidiu se comprometer a comprar o imóvel, por esse motivo, pagou R$ 100.000,00 (cem mil reais) a título de arras.

Hipótese A – Caso Maria desista, ela perderá o valor pago (R$ 100.000,00).

Hipótese B – Caso Cláudio desista, ele terá que devolver o valor recebido na forma dobrada (R$ 200.000,00).

Nas arras confirmatórias admite-se indenização suplementar, ou seja, cobrar algo além daquilo que foi pactuado como arras. Já nas arras penitenciais não é permitida complementação, pois se presume que o valor seja suficiente para fazer jus ao dano/prejuízo causado pela desistência.

Concluídas as considerações a respeito das arras, necessário se faz compreender o que é cláusula penal e quais os tipos dessa sanção contratual tão comum no cotidiano das transações imobiliárias.

CLÁUSULA PENAL, EXISTE UM TIPO SÓ?

A legislação civil alberga dois tipos de cláusula penal, a compensatória e a moratória.

No caso da cláusula penal compensatória, o devedor responderá por perdas e danos, juros e atualização monetária segundo os índices oficiais regulamente estabelecidos, além de honorários advocatícios quando não cumprir com a obrigação. Em outras palavras, a multa compensatória representa uma espécie de indenização previamente ajustada entre as partes pelo descumprimento total ou parcial do contrato.

Já a penalidade moratória, deve ser aplicada para os casos de inadimplemento decorrente de atraso no cumprimento de determinada obrigação, por meio da qual, na grande maioria das vezes, os encargos são cobrados da parte infratora até o cumprimento da obrigação “atrasada”.

QUAL O ENTENDIMENTO DO STJ SOBRE O ASSUNTO?

Analisando um caso originário do Distrito Federal, envolvendo uma construtora e dois compradores de imóveis, o STJ entendeu que não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e arras. Isso porque, segundo a Corte Superior, haveria a permissão velada de dupla cobrança pelo mesmo fato (bis in idem).

Entenda caso:

Os compradores pretendiam desfazer o contrato de compra e venda, pois consideravam que ele se tornara muito oneroso. Porém, julgavam ilegítima a retenção pela empresa de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal, além da retenção integral do sinal (arras). O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) manteve a sentença que decretou a rescisão do contrato e assegurou à empresa a retenção de 10% de todos os valores pagos, inclusive o sinal, tudo a título de cláusula penal. Fonte: STJ Notícias.

Portanto, segundo o Superior Tribunal de Justiça, caso arras e cláusula penal compensatória estejam ambas previstas no contrato firmado entre as partes, o que prevalece é a pena de perda das arras, as quais valem como ‘taxa mínima’ de indenização pela inexecução do contrato.

Diante da posição adotada pela Corte Superior, podemos concluir que a análise pormenorizada e específica de cada negócio é essencial para garantia das partes em caso de descumprimento do contrato. Afinal de contas, é analisando as características da negociação em si que se torna possível ao profissional aconselhar qual dos dois institutos devem ser utilizados ou como devem ser dispostos no instrumento.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Advogada apaixonada pelo mercado imobiliário.

Nascida e criada em Londrina – PR, minha jornada acadêmica foi marcada pela busca constante pela excelência.

Concluí minha pós-graduação em Direito Empresarial na Escola Brasileira de Direito e aprofundei meu conhecimento em direito imobiliário ao obter meu título de especialista em direito e negócios imobiliários através do Master of Laws (LL.M) da Fundação Escola Superior do Ministério Público.

Durante meus cinco anos de atuação no dinâmico mercado imobiliário, dediquei-me intensamente à análise de riscos envolvendo transações e contratos imobiliários diversos. Para mim, a verdadeira maestria vem da combinação harmoniosa de diversas áreas de conhecimento, nos âmbitos prático e teórico.