Financiamento imobiliário: o paradoxo da SELIC alta e a expectativa de 2026
O mercado imobiliário brasileiro está operando sob um paradoxo notável: mesmo com a Taxa Selic mantida em patamares elevados (a 15% no período da análise, como referência), o volume de financiamento habitacional dos três maiores bancos privados (Itaú, Bradesco e Santander) avançou impressionantes 13,5%, atingindo R$ 321 bilhões no terceiro trimestre, em comparação anual.
Este crescimento, em um cenário de custo de capital elevado, sinaliza uma mudança estratégica por parte das instituições financeiras, que buscam ativamente aumentar sua participação em um mercado historicamente liderado pela Caixa Econômica Federal.
O Crescimento em Meio à Restrição: Por que os Bancos Avançaram?
O avanço dos bancos privados, conforme reportado por O Estado de S. Paulo, pode ser explicado por alguns fatores cruciais, que demonstram a resiliência do setor e o foco no crédito de menor risco:
1) Segurança da Garantia: O crédito imobiliário é lastreado pelo próprio imóvel, conferindo-lhe um dos menores índices de inadimplência do sistema financeiro nacional. Isso o torna atrativo mesmo em ciclos de alta de juros.
2) Foco em Segmentos de Renda Mais Alta: O crescimento foi puxado, em grande parte, pelos segmentos Residencial Médio e Alto, onde a capacidade de pagamento (Endividamento/Renda) dos tomadores é menos sensível a pequenos aumentos de spread bancário.
3) Capitalização e Liquidez: Bancos privados têm demonstrado forte capitalização, buscando realocar funding para operações de crédito de longo prazo que garantam rentabilidade previsível.
A Queda dos Juros e o Impacto no Custo Efetivo Total (CET)
A expectativa da AW Realty e de grande parte do mercado se confirma: a perspectiva de que o Banco Central inicie ou acelere a redução da taxa básica de juros no próximo ano é o principal motor para a queda das taxas cobradas pelos bancos, que atualmente giram em torno de TR + 13% (variando conforme o perfil de risco do cliente).
Como isso funciona na prática?
A queda da Selic reduz o custo de funding dos bancos (relacionado à rentabilidade da caderneta de poupança e das LCIs/LCAs, principais fontes de recurso do crédito imobiliário).
Com o custo de funding menor e a concorrência mais acirrada (bancos privados versus Caixa), os bancos terão margem para reduzir o spread e, consequentemente, a taxa final do financiamento para o cliente.
O Ciclo Longo do Setor: Antecipação e Confiança
O seu ponto sobre o ciclo longo do setor é fundamental e demonstra grande domínio do assunto. Decisões de incorporação e compra de imóveis são tomadas hoje com base na projeção econômica de 12 a 24 meses:
Incorporadores: Olham para a frente ao lançar um projeto, pois o ciclo de land bank, aprovação, construção e entrega é
demorado. A expectativa de juros mais baixos em 2026/2027 valida novos lançamentos.
Compradores: A redução dos juros futuros significa não apenas parcelas mais baixas, mas também maior capacidade de endividamento (podendo financiar um imóvel de maior valor), aumentando a demanda efetiva no segmento médio e alto.
A Autoridade em Números: A melhora nos ânimos não é apenas subjetiva. Historicamente, uma queda de 1 ponto percentual na taxa de juros pode aumentar em cerca de 8% a 10% o valor máximo de financiamento que uma família pode comprometer, injetando liquidez e demanda na ponta.
Qual a sua Projeção?
A competição entre bancos e a perspectiva de queda da Selic em 2026 criam um cenário promissor. Você concorda que o segmento médio/alto será o principal beneficiado por esta dinâmica de taxas? Ou você vê outros fatores, como o avanço do FGTS Futuro no Minha Casa Minha Vida, como mais impactantes para o volume total de financiamento no próximo ano?
Ricardo Rocha Leal
Diretor de Incorporação, Comercial e Marketing da MS Empreendimentos. Corretor, especialista com mais de 15 Bilhões de VGV e mais 150 lançamentos. Autor, Professor e Palestrante.
