Imóvel em condomínio: preço de custo ou preço fechado?

Ao adquirir ou vender um imóvel na planta, é necessário ficar atento a qual modalidade contrato o empreendimento se encaixa.

Aqui, não se busca analisar qual modalidade seria melhor ou pior, mas sim esclarecer as peculiaridades de cada uma delas!

Os dois principais sistemas construtivos em condomínio são: por preço fechado ou por administração.

O condomínio por preço fechado, é aquele pelo qual o adquirente paga um preço determinado pela construtora, o preço é “fixo”, variando apenas e tão somente quanto às atualizações monetárias adotadas em contrato.

Nele, a construtora se responsabiliza por realizar a obra de forma completa, da fundação ao acabamento pelo preço pré-estipulado em contrato. Este preço deve abarcar os custos de materiais, mão de obra, impostos e até mesmo o lucro da construtora. Toda e qualquer característica do imóvel deverá ser previamente explícita no memorial descritivo, a fim de dirimir qualquer dúvida acerca dos detalhes de entrega do bem.

Já o modelo de condomínio por administração, ou a preço de custo, é regida pelos artigos 58 e seguintes da Lei 4.591/64, em que a obra pertence aos próprios condôminos, que contratam uma empreiteira para administrá-la, e os componentes se comprometem a cumprir sua parte no empreendimento, pagando as prestações até a sua conclusão.

Neste sistema construtivo os condôminos empreendem a construção de um edifício, onde cada um deles detêm uma fração ideal do terreno e que irá, futuramente, tornar-se uma unidade residencial autônoma.

Para que isso ocorra, todos os condôminos devem contribuir para o bem comum, é como se fossem sócios no empreendimento e cada um contribuísse com a sua parte.

Há a figura jurídica da comissão de representantes, responsável pelo pagamento do custo integral da obra, além de ter o dever de zelar pelo tempo de construção e pela qualidade dos materiais usados no empreendimento, ou seja, aqui não é o construtor ou incorporador o único responsável pela obra.

O andamento da obra depende diretamente da contribuição dos condôminos associados, bem como das decisões destes em assembleia, sendo possível que o projeto inicial seja alterado seguindo o interesse da maioria.

Para esta participação os adquirentes constituirão uma Associação ou Condomínio, mediante Assembléia Geral de Constituição.

Segundo Arnaldo Rizzardo, o custo é de inteira responsabilidade dos condôminos, com a diferença de que o montante é fixado pelo custo que irá surgir no decorrer da construção. Ainda, para o autor, neste sistema, obrigam-se os adquirentes ao pagamento do custo integral da obra, diferenciando-se dos demais sistemas de incorporação pelo fato preço, que se ajusta ao real custo da obra, “variando segundo as alterações de preços de custo que acontecerem, sem o acréscimo do lucro que poderia engendrar o empreendimento” (RIZZARDO, 2015, p. 524).

Todo o recurso que entra na obra, sem exceção, é proveniente da arrecadação dos condôminos, ao passo que a construtora, recebe uma taxa de administração para gerir o aporte disponibilizado e construir o empreendimento.

Sendo assim, a escolha entre a melhor modalidade de contrato de construção depende das variáveis relativas à personalização, valor e tempo para a entrega do imóvel.