O colapso invisível: quando a patologia das estruturas desafia a segurança jurídica
No vocabulário da Engenharia Civil, poucas siglas geram tanto desconforto quanto a RAA (Reação Álcali-Agregado). Conhecida nos meios acadêmicos como o “câncer do concreto”, essa patologia silenciosa é o resultado de uma interação química interna que faz a estrutura “expandir” de dentro para fora, gerando fissuras que comprometem severamente a estabilidade da edificação.
Tudo começa com a combinação de três fatores:
1) Álcalis reativos: Presentes principalmente no cimento.
2) Agregado reativo: Pedras ou areias que contêm minerais específicos (como a sílica).
3) Umidade: A água é o combustível que ativa a expansão.
Quando estes elementos se encontram, formam um gel expansivo, que absorve água e cresce, gerando uma pressão interna tão forte que o concreto começa a sofrer microfissuras e rachaduras em formato de “mapa”. O resultado disso é a perda de rigidez, comprometimento estrutural e redução drástica da vida útil da obra.
O grande dilema, contudo, é que a RAA não respeita cronogramas e, muitas vezes, não apresenta sinais nos primeiros cinco anos após a entrega das chaves.
É exatamente aqui que a Engenharia se funde com o Direito, criando um dos cenários mais complexos da responsabilidade civil contemporânea.
No dia a dia é comum observar que o Judiciário se depara “com um dilema:”: como aplicar o prazo de garantia do Artigo 618 do Código Civil de cinco anos a um vício que pode levar décadas para se manifestar? Se o concreto “adoece” silenciosamente devido a uma escolha infeliz de agregados na fase de execução, se está diante de um vício aparente de prazo quinquenal ou de um vício oculto de responsabilidade duradoura?
O nexo de causalidade na RAA é um labirinto técnico. Para o magistrado, não basta saber que a estrutura falhou; é preciso entender se houve falha na especificação do cimento, na escolha das jazidas de pedra ou na ausência de ensaios laboratoriais preventivos. Aqui, a figura do perito se torna o “fiel da balança”, e o advogado que não compreende a patologia técnica torna-se incapaz de articular uma tese minimamente sólida.
O mercado imobiliário não pode mais se dar ao luxo de separar o canteiro de obras do escritório jurídico. Se faz mister utilizar um modelo de Compliance Estrutural. Isso significa entender que a durabilidade do concreto é, em última análise, o que sustenta a validade dos contratos e a segurança do investidor.
Sob a ótica jurídica, a tese do vício oculto ganha força quando a perícia comprova que a patologia deriva de uma ‘falha genética’ do material utilizado. O prazo de cinco anos de garantia, tão caro às construtoras, muitas vezes cai por terra diante da comprovação técnica de que o dano era imperceptível no ato da entrega, o que desloca a discussão para a regra da responsabilidade civil por defeitos de segurança e solidez.
Portanto, a união entre os ensaios de reatividade de agregados (Engenharia) e a gestão de riscos contratuais (Direito) é o único caminho para evitar que o sonho da casa própria se transforme em prejuízos. Afinal, uma estrutura sólida não se constrói apenas com cimento e aço, mas com a robustez de uma base técnica e jurídica inquestionável.”
A discussão sobre a RAA e outras patologias estruturais ganha contornos dramáticos quando analisamos o dever de vigilância. Juridicamente, a responsabilidade civil no cenário pós-entrega é um campo minado que divide dois grandes polos: a garantia de solidez da construtora e o dever de conservação do condomínio.
A Responsabilidade da Construtora e a Teoria do Vício Oculto
Para vícios em estruturas condominiais, embora o mercado imobiliário se apoie fortemente no prazo quinquenal previsto no Artigo 618 do Código Civil, a jurisprudência atual amparada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem avançado para proteger o consumidor em casos de vícios ocultos. Para a construtora, a consequência da inércia em realizar ensaios laboratoriais preventivos (como os previstos na NBR 15577) é a caracterização da culpa por negligência na escolha dos materiais.
A norma ABNT NBR 15577 estabelece métodos de ensaio, procedimentos de coleta e diretrizes para avaliação da reatividade potencial álcali-agregado (RAA) em agregados para concreto, visando prevenir patologias estruturais
Assim, em eventual problema estrutural em que haja discussão sobre RAA (Reação Álcali-Agregado), caso a perícia técnica comprove que o colapso estrutural derivou de um processo químico latente, a responsabilidade da construtora pode ser estendida, aplicando-se então o prazo prescricional de 10 anos, norma do Art. 205 do CC, para reparação civil.
Conta-se assim o prazo a partir da ciência inequívoca do dano, e não apenas da entrega das chaves.
A Inércia do Condomínio e a Infração às Normas Regulamentadoras
Por outro lado, o condomínio não é um mero espectador. A inércia na realização da inspeção predial, conforme diretrizes da NBR 16747, constitui uma grave omissão na gestão do ativo. A ABNT NBR 16747:2020 estabelece as diretrizes, conceitos, terminologias e procedimentos obrigatórios para a realização de inspeções prediais em edificações públicas ou privadas.
1) Responsabilidade do Síndico: O Art. 1.348, V, do Código Civil impõe ao síndico o dever de diligenciar a conservação e guarda das partes comuns. A negligência com os planos de manutenção previstos na NBR 5674 pode acarretar responsabilidade civil pessoal do gestor e, em casos extremos de risco à vida, responsabilidade criminal.
2) Mitigação de Danos: Um condomínio que não inspeciona suas estruturas dentro dos prazos regulamentares perde a força de seu argumento legal em uma eventual ação contra a construtora. O Judiciário entende que a omissão na manutenção pode ser considerada culpa concorrente, reduzindo o valor de eventuais indenizações quando presente a RAA.
Conclusão
O cumprimento das Normas Técnicas não é uma faculdade, mas um imperativo legal que baliza a segurança jurídica. Quando um condomínio negligencia a inspeção predial ou uma construtora ignora os ensaios de reatividade, ambos estão construindo sua própria vulnerabilidade nos tribunais. No encontro entre a régua do engenheiro e a balança do juiz, a prevenção técnica é o único documento capaz de afastar a responsabilidade civil, que enquadra a condenação por danos materiais e morais, individuais e coletivos, além das responsabilidades criminais. O advogado especializado em Direito Condominial com o conhecimento específico e a sensibilidade da transdisciplinaridade é muito útil na prevenção do patrimônio, elidindo riscos e prejuízos numa seara que está em plena expansão no Brasil.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julie Pôrto
Engenheira Civil e Advogada especialista em Direito Imobiliário e condominial, direito e processo civil, empresária e síndica certificada 05 estrelas, membro do Instituto dos Advogados Brasileiros-IAB, membro da Diretoria da Associação Nacional dos advogados condominialistas – ANACON, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM e do ImobiporElas.
