O custo real de um contrato mal feito: por que economizar pode sair muito caro

Por Flávia Pinheiros – Mediadora, Administradora de imóveis e Especialista em Gestão Contratual com IA para o mercado imobiliário.

Roberto achava que estava economizando R$ 200 por mês.

Em 2023, ele optou por uma administradora mais barata para seus 4 apartamentos em São Paulo. A diferença nos honorários parecia insignificante: 6% vs 8,5%.

O resultado? Prejuízo real em apenas 12 meses.

Dois despejos, 7 meses de vacância total, três ações judiciais e um inquilino que danificou um apartamento antes de sair. Tudo por causa de contratos mal elaborados e gestão superficial.

Hoje Roberto entende: o contrato mais barato pode ser o mais caro de todos.

A Realidade dos Conflitos Imobiliários no Brasil

Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), atualmente são cerca de 109 milhões de processos em tramitação no Brasil. No mercado imobiliário, a situação é preocupante: do total de 14.988 ações condominiais movidas em 2022, as despesas condominiais representaram 13.353 ações, ou o correspondente a 89% do total, segundo dados do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ).

A matemática é simples: quanto mais conflitos, maiores os custos para proprietários.

Quanto Custa Uma Ação de Despejo na Prática

Com base em dados de tribunais e escritórios especializados:

Honorários Advocatícios

Os honorários podem variar de R$ 2.000 a R$ 10.000 para valor fixo, ou de R$ 200 a R$ 800 por hora de trabalho, dependendo da experiência do advogado.

Custas Judiciais

Taxa de distribuição: R$ 150 a R$ 800
Custas de diligências: R$ 50 a R$ 300 (oficiais de justiça)
Taxas cartoriais adicionais

Tempo Médio do Processo

O processo de despejo pode durar entre 3 a 6 meses, mas esse prazo pode ser maior caso haja defesa ou recursos por parte do inquilino.

O Custo da Vacância: O Maior Vilão

Enquanto o processo tramita, o proprietário fica sem receber aluguel. Para um apartamento de R$ 3.000/mês:

6 meses de tramitação = R$ 18.000 perdidos
Somado aos custos processuais = prejuízo médio de R$ 25.000 por despejo

Os 5 erros mais caros em contratos

1) Cláusulas de Reajuste Imprecisas

Por que custa caro: Com a instabilidade do IGP-M, que durante a pandemia chegou a 40% de aumento, muitos contratos ficaram questionáveis judicialmente.

2) Garantias Mal Estruturadas

O problema: Fiadoras que se eximem de responsabilidade ou seguros com cobertura insuficiente.

3) Responsabilidades de Manutenção Confusas

O resultado: Disputas sobre quem paga o que, gerando desgaste e custos inesperados.

4) Critérios de Vistoria Vagos

A consequência: Discussões sobre estado do imóvel na saída, com possível retenção indevida de caução.

5) Ausência de Cláusulas Específicas

O risco: Sublocação não autorizada, uso inadequado ou problemas com pets não previstos.

Estudo de Caso: Quando Economizar Custou Caro

Situação real de nossa administradora:

O Cliente: Investidor com 3 apartamentos em Moema

A “Economia”: Administradora 2% mais barata

A Crise: Contratos genéricos sem personalização

Cronologia:

Mês 1-2: Atrasos não identificados a tempo
Mês 4: Descoberta de sublocação irregular
Mês 6: Início da primeira ação de despejo
Mês 9: Danos no apartamento descobertos
Mês 12: Segundo processo judicial

Custos Finais Documentados:

Honorários advocatícios: R$ 8.400
Reformas emergenciais: R$ 12.200
Aluguéis perdidos: R$ 21.600
Total: R$ 42.200
“Economia” anual: R$ 1.440
Prejuízo líquido: R$ 40.760

Como calcular o risco da sua carteira

Fórmula simples por imóvel:

🔢 Valor do aluguel × 6 (vacância média durante conflito)

➕ R$ 5.000 (honorários advocatícios médios)

➕ R$ 3.000 (custas e taxas)

➕ R$ 2.000 (desgaste e retrabalho)

Exemplo prático: Apartamento de R$ 2.500/mês:

Vacância: R$ 15.000
Honorários: R$ 5.000
Custas: R$ 3.000
Extras: R$ 2.000
Risco total: R$ 25.000

Se você paga R$ 3.000/ano de administração, está investindo 12% do risco para evitar 100% dele.

Os Sinais de um Contrato Problemático

🚨 ALERTA VERMELHO se seu contrato tem:

❌ Índices de reajuste desatualizados

❌ Não menciona IGP-M (6,54% em 2024) ou IPCA (4,89% em 2024)

❌ Linguagem jurídica excessivamente técnica

❌ Responsabilidades mal distribuídas

❌ Garantias genéricas sem análise de perfil

❌ Ausência de atualização desde 2020

✅ SINAIS DE QUALIDADE:

✓ Especifica claramente qual índice será usado (IGP-M, IPCA ou outros oficiais)

✓ Linguagem acessível para ambas as partes

✓ Procedimentos claros para cada situação

✓ Cláusulas personalizadas para o imóvel

✓ Revisão jurídica recente

O Que Proprietários Inteligentes Fazem

Marina, com 6 apartamentos, mudou de estratégia em 2022:

Antes:

Administração: 6%
Conflitos anuais: 2-3
Vacância média: 4 meses/ano
Stress: Alto

Depois:

Administração: 8,5%
Conflitos anuais: 0
Vacância média: 0,5 meses/ano
Tranquilidade: Total

“Descobri que barato sai caro, e qualidade se paga uma vez só” – Marina

Auditoria Expressa: 5 Testes Práticos

1. Teste da Linguagem Clara

Leia uma cláusula para alguém que não entende de imóveis. Se confundir, há problema.

2. Teste da Situação Extrema

“Se o inquilino parar de pagar hoje, o que acontece?” A resposta deve estar clara no contrato.

3. Teste da Atualização

Seu contrato menciona Pix? Lei Geral de Proteção de Dados? Se não, está desatualizado.

4. Teste do Reajuste

O índice de correção está especificado? IGP-M e IPCA são os mais usados.

5. Teste da Personalização

Há cláusulas específicas para SEU imóvel e perfil de inquilino? Ou é tudo genérico?

O Investimento Que Se Paga

Reforma contratual completa: R$ 1.500 – R$ 3.500

Economia no primeiro conflito evitado: R$ 25.000

ROI: 615% já no primeiro problema prevenido

Tempo de retorno: 2-4 meses

3 Passos Para Sair da Zona de Risco

Passo 1: Diagnóstico (Esta Semana)

Aplique os 5 testes práticos
Identifique contratos de maior risco
Priorize por valor do imóvel

Passo 2: Priorização (Próximos 15 dias)

Comece pelos 20% de maior valor
Analise histórico de problemas
Foque nos vencimentos próximos

Passo 3: Implementação (60 dias)

Reforme contratos na renovação
Monitore indicadores de resultado
Ajuste estratégia conforme necessário

A pergunta que muda tudo

“Qual o custo de NÃO investir na qualidade contratual?”

Com 109 milhões de processos em tramitação no Brasil, a probabilidade de você enfrentar um conflito aumenta a cada dia.

A escolha é sua: pagar pouco e arriscar muito, ou investir adequadamente e dormir tranquilo.

Teste prático: Pegue seu contrato mais antigo e aplique os 5 testes. Compartilhe nos comentários quantos problemas encontrou – vamos aprender juntos sobre os riscos que corremos sem perceber.

No próximo artigo: Como a IA está transformando a elaboração de contratos e por que essa revolução chegou para ficar.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Quem vê resultados, nem sempre conhece a história.

Sou Flávia Pinheiros Costa, formada em Direito há 23 anos. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Sistêmico, Contratual, Canônico e de Família. Atualmente, curso Inteligência Artificial para Advogados e sou mestranda em Mediação de Conflitos.

Mas o que realmente me move são pessoas.
Escutar histórias.
Ajudar a construir acordos.
Trazer clareza onde antes havia conflito.
E fazer do Direito uma ponte — não um muro.

Minha trajetória é marcada pela escuta ativa, pela conexão humana e pela busca constante por soluções que respeitem a lei e as relações.

Atuo como:

Mediadora certificada pelo ICFML.
Perita e avaliadora de imóveis.
Mentora no mercado imobiliário, conduzindo famílias e profissionais.
Palestrante em eventos nacionais e internacionais.
Escritora e produtora de conteúdo jurídico.
Sócia de duas administradoras de imóveis.
Membro ativo das comissões da OAB nas áreas de Direito Sistêmico, Imobiliário e Justiça Restaurativa.