O imóvel possui parte da construção não regularizada, como resolver?

Infelizmente, muitos imóveis possuem parte da área construída não regularizada.

O ideal seria sempre regularizar e averbar na certidão da matrícula/inteiro teor do imóvel, porém, em muitos locais, a burocracia e a demora são imensas.

Por isso, acho importante informar que a maioria dos bancos aceita como garantia em financiamentos imobiliários, imóveis com parte da área construída não averbada.

Acontece uma análise caso a caso. Por exemplo, o Bradesco solicita a assinatura do termo de ciência. A Caixa permite somente em imóveis usados. Inclusive, um dos normativos da Caixa informa que é permitido financiar imóveis usados com parte da área não averbada nas linhas FGTS, PCVA, SBPE e PRÓ-COTISTA:

“imóvel com parte de área edificada não averbada, desde que não haja comprometimento da garantia sob os aspectos físicos ou de mercado, sendo que no Laudo de Avaliação ou Relatório de Valoração são consideradas e informadas as áreas averbadas e/ou não averbadas;”

Lembrando que existem interpretações e decisões de cada gerente sobre as regras previstas no normativo.

É importante informar ao cliente comprador sobre esta área e os detalhes para regularizar.

Informar também que a área construída não averbada não estará coberta pelo seguro obrigatório do financiamento e incluir estas informações e a ciência das partes no contrato preliminar.

É necessário verificar a questão do ITBI, pois em alguns municípios consideram a metragem que consta no cadastro do IPTU e em outros vão até o imóvel verificar. Existem também alguns que verificam por fotos do Google.

É essencial que tenhamos todas as informações disponíveis, assim, nossos clientes podem escolher o que preferem fazer, analisando todos os cenários passíveis.

Nos casos em que a melhor seja a regularização aqui está um passo a passo para regularizar área construída não averbada:

Caso a regularização de toda ou de parte da área inicie do zero, será preciso conversar com um arquiteto ou engenheiro para que seja feito um levantamento técnico, um projeto de regularização com ART/RRT e encaminhado à prefeitura onde o imóvel está localizado. Após aprovação do projeto e da vistoria da prefeitura no imóvel, ficará disponível o habite-se.

É preciso orçar e definir com engenheiro civil ou arquiteto e com as partes os custos com a regularização da construção.

Para averbar imóvel já construído que não foi averbado ou passou por um processo de ampliação, é necessário encaminhar ao registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado os documentos a seguir:

1. HABITE-SE
Este documento é elaborado pela Prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Caso não tenho sido aprovado projeto arquitetônico na época da construção, será necessário providenciar o projeto, a aprovação e a vistoria do imóvel.

2. DECADÊNCIA
Em alguns casos irá incidir Imposto Sobre Serviço de Qualquer Natureza.É possível que, caso o imóvel esteja construído há mais de 5 anos e você consiga provar, aconteça a isenção do pagamento de INSS e ISSON.

Obras com mais de 5 (cinco) anos não estão sujeitas, salvo exceções, à cobrança das contribuições sociais. E o que chamamos de prazo de decadência, ou decadencial.

Para regularizar uma construção que tenha iniciado ou terminado há mais de 5 (cinco) anos, você deve seguir os mesmos passos do processo do post. O reconhecimento da decadência e o abatimento dos valores é feito automaticamente pelo sistema.

Se a obra foi iniciada em período reconhecido pelo sistema como decadente, o cálculo das contribuições sociais será feito somente sobre o valor da mão de obra apurado nos meses não decadentes, ou seja, será feito um cálculo proporcional em relação ao que foi construído há mais de 5 (cinco) anos e há menos de 5 (cinco) anos.

Detalhe: a Receita Federal poderá solicitar, quando necessário, documentos que comprovem que a construção foi realizada em período decadencial.

Geralmente é aceito como prova, correspondência bancária para o endereço da edificação, emitida em período decadencial, contas de telefone ou de luz, de unidades situadas no último pavimento, emitidas em período decadencial, declaração de Imposto sobre a Renda comprovadamente entregue em época própria à RFB, relativa ao exercício pertinente a período decadencial, na qual conste a discriminação do imóvel, com endereço e área, vistoria do corpo de bombeiros, na qual conste a área do imóvel, expedida em período decadencial, planta aerofotogramétrica do período abrangido pela decadência, acompanhada de laudo técnico constando a área do imóvel e a respectiva ART/RRT no Crea.

3. ISSQN
Em alguns casos irá incidir Imposto Sobre Serviço de
Qualquer Natureza.

4. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO DO INSS
Essa certidão refere-se ao pagamento do INSS da obra e deve ser calculado e emitido junto à Receita Federal, podendo ser solicitado on-line ou de forma presencial.

5. REQUERIMENTO
Este requerimento precisa ser assinado com firma reconhecida em cartório e encaminhado ao Registro de Imóveis da localidade, fazendo o pedido da averbação da construção ou ampliação.

MODELO DE REQUERIMENTO:

Ilmo. Sr.

Oficial do Registro de Imóveis de Cidade/UF.

Nome completo do requerente, nacionalidade, maior, absolutamente capaz, profissão, filiação,, inscrito no CPF sob número xxxxxxxxxx, portador da cédula de identidade n°xxxxxXxx,
expedida por xxxxxx em xxxxxxx, estado civil, se solteiro declara que não convive em união estável se conviver em união estável deverá declarar que convive e qualificar a convivente)regime de casamento, residente e domiciliado na Rua xxxxxxxx, número xxxxx, Bairro Xxxxx,
Cidade xxxxx, Estado xxxxxx, CEP …, com endereço eletrônico .., telefone para contato …, cumprindo o disposto no Art. 167, II número 4, Lei 6015/73,
vem requerer a V.S. que se digne averbar, na certidão da matrícula número (…), que sobre o terreno ali registrado, foi construída UMA RESIDENCIA UNIFAMILIAR EM ALVENARIA (ou a descrição adequada), com área total …m2, atribuindo, nos termos da Lei número 12692/2006, que o valor da referida obra é (sem ou com) mão de obra assalariada, conforme certidão de habite-se e CND do INSS, que seguem em anexo.

Cidade/Data

Nome e assinatura reconhecida por autenticidade da requerente.

Obs: Este modelo de requerimento deve ser conferido com o cartório de registro da localidade onde o imóvel está localizado para verificar se existe necessidade de alterações.

Precisa imprimir, reconhecer assinatura por autenticidade, juntar o habite-se e a CND do INSS relativa a obra e encaminhar para averbar no cartório do registro de imóveis. Esta averbação terá custo.

Este processo pode variar de acordo com o seu município, em geral, encaminhando esta documentação ao registro de imóveis, a construção será averbada na certidão da matrícula/inteiro teor do imóvel e estará concluída a regularização.