Quanto tempo devo esperar para entrar com uma ação de despejo?

Um dos mitos mais persistentes em conversas sobre locação é o de que o locador precisa esperar que o locatário deixe de pagar vários aluguéis para, só então, promover a ação de despejo por falta de pagamento. A verdade, porém, é um pouco diferente.

Se o aluguel venceu no dia 10 e não foi pago, no dia 11 já poderá ser distribuída a ação judicial. O que ocorre é que, normalmente, tenta-se um acordo porque as ações judiciais são sempre trabalhosas e caras.

A Lei do Inquilinato não impõe qualquer restrição de prazo para o ingresso da ação de despejo, ou seja, ela pode ser ajuizada pelo locador já a partir do 1º dia de atraso no pagamento do aluguel. Isso mesmo, 1 dia de atraso!

O indicado normalmente é elaborar uma notificação com uma tolerância do proprietário visando evitar a necessidade de ingressar na justiça para receber seus pagamentos, mas, isso não é regra!

Se for do desejo do proprietário, a ação pode ser ingressada, no dia seguinte ao atraso do pagamento.

Assim, se o inquilino deixou de pagar e o locador ingressou com a ação judicial, existe a hipótese de que o juiz conceda a liminar de despejo. Isto é, decrete imediatamente o despejo do locatário do imóvel.

Diante dessa situação, ao inquilino inadimplente restará escolher dentre duas alternativas: 1) sair do imóvel, ou 2) pagar em juízo a dívida integral (aluguel devido, multa, juros moratórios, atualização monetária, reembolso pelas custas judiciais e honorários do advogado do locador) e, assim, continuar com o contrato.

Isso acontece apenas quando o contrato de locação (residencial ou comercial, a regra se aplica a qualquer tipo de contrato) estiver sem qualquer garantia, seja porque não foi ajustada, seja porque se extinguiu. Vale recordar que as garantias básicas são caução, fiança ou seguro de fiança.

Se nenhuma delas tiver sido contratada ou, ainda, se a garantia já não existir (por exemplo, se o prazo do seguro tiver vencido, sem renovação) e ocorrer a falta de pagamento, bastará distribuir a ação para que o despejo seja imediatamente decretado. Em geral, o imóvel tem de ser desocupado em até 15 dias.

Essa regra pode parecer severa demais, mas, na realidade, ela é benéfica para a maciça maioria dos locatários, que paga regularmente os aluguéis. E tanto é verdade que muitos pagam que chega a ser irrisório o número de cobranças que findam na Justiça, em comparação à enorme quantidade de locações existentes. De maneira geral, só os casos irrecuperáveis acabam nos tribunais.

Graças à possibilidade de despejo liminar, o locador tem certeza de um despejo rápido se ocorrer o inadimplemento. Em consequência, garantias locatícias (onerosas ou difíceis de serem obtidas pelos locatários, é fato notório) já não serão tão necessárias. Todos economizarão.

Logo, este é mais um tópico a ser estudado no momento de celebrar um contrato: vale a pena ter uma garantia locatícia ou será melhor, mais ágil e barato alugar sem qualquer garantia? Cada caso será único. Mas, considerar as diversas opções é sempre interessante!