Regularização de imóveis herdados

A regularização de imóveis herdados é um processo essencial para garantir a transferência legal de propriedade aos herdeiros, evitando disputas e problemas futuros. No Brasil, o tema é regulamentado por diversas leis, como o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e o Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).

Neste guia, explicaremos como funciona o processo, os principais artigos de lei envolvidos e como garantir que o imóvel herdado esteja totalmente regularizado.

1) Realização do Inventário

O inventário é o procedimento jurídico que formaliza a divisão dos bens do falecido entre os herdeiros. De acordo com o art. 611 do Código de Processo Civil, o inventário deve ser aberto no prazo de até 2 meses a contar da data do falecimento, salvo prorrogação concedida pelo juiz em casos justificados.

Existem duas modalidades de inventário:

Judicial: Necessário quando há menores de idade, incapazes, discordância entre os herdeiros ou testamento (art. 610, §1º do CPC).
Extrajudicial: Permitido quando todos os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem de acordo com a divisão dos bens, conforme o art. 982 do Código de Processo Civil.

2) Atualização da Matrícula do Imóvel

Concluído o inventário, é obrigatório atualizar a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis, de acordo com o art. 167 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

A escritura pública ou sentença judicial do inventário deve ser apresentada ao cartório para a transferência da titularidade aos herdeiros.
Sem essa atualização, os herdeiros não terão a propriedade formalmente reconhecida.

3) Pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)

O ITCMD é um imposto estadual devido na transmissão de bens por herança. Cada estado possui suas próprias regras e alíquotas, geralmente entre 4% e 8%.

A obrigatoriedade do pagamento está prevista no art. 155, inciso I, da Constituição Federal e regulada por legislações estaduais.
Sem a quitação do ITCMD, o cartório ou juiz não permitirá a formalização do inventário.

4) Regularização de Débitos e Obrigações Tributárias

Conforme o art. 1.784 do Código Civil, a herança é transmitida aos herdeiros no momento do falecimento, mas junto com o patrimônio, também são transferidas as obrigações do falecido, como:

IPTU: O pagamento de dívidas de IPTU atrasado deve ser regularizado antes da transferência da propriedade.
Taxas condominiais: Para imóveis em condomínio, a quitação de eventuais débitos também é necessária.

5) Averbação de Alterações no Imóvel

Se houver construções ou reformas realizadas sem a devida autorização, será necessário regularizar a situação junto à prefeitura e ao cartório. O art. 246 da Lei de Registros Públicos exige que toda alteração no imóvel seja averbada na matrícula.

Entre os documentos exigidos estão:

Planta do imóvel atualizada;
Alvará de construção e Habite-se, conforme o Código de Obras do município;
Certidão negativa de débitos municipais.

6) Riscos de Não Regularizar o Imóvel

A não regularização pode gerar diversos problemas jurídicos e financeiros, incluindo:

Impossibilidade de venda ou financiamento: O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade só se transfere com o registro do título no cartório.
Disputas entre herdeiros: A ausência de formalização pode levar a litígios, especialmente se o imóvel for utilizado por apenas um dos herdeiros.
Multas e sanções: Pendências fiscais, como IPTU ou taxas não pagas, podem gerar multas e juros acumulados.

7) Consultoria Jurídica: Um Passo Essencial

Devido à complexidade das leis envolvidas, é altamente recomendável buscar o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário ou sucessório. O advogado auxiliará em:

Planejamento e abertura do inventário;
Regularização documental no cartório;
Negociações entre herdeiros para evitar conflitos.

Conclusão

A regularização de um imóvel herdado é um processo que demanda atenção e planejamento. Cumprir as exigências legais garante a segurança jurídica e a valorização do patrimônio, permitindo que você usufrua plenamente do bem herdado.

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