Responsabilidade Civil das Imobiliárias e do Corretor de Imóveis

A corretagem de imóveis e o ato de intermediar transações imobiliárias engloba o ato apresentar imóveis, estudar o mercado, elaborar plano de marketing, intermediar a compra e venda, abrangendo responsabilidades do agente imobiliário como compreender as necessidades do cliente; desenvolver habilidades de negociação, avaliar as possibilidades e situação do mercado; prestar esclarecimentos sobre segurança jurídica ou risco do negócio acompanhado de advogado especializado; esclarecer, com clareza e transparência, todas as informações necessárias aos clientes, sejam elas solicitadas ou não, acompanhando a negociação até o seu desfecho.

Acompanhando este raciocínio, durante as transações imobiliárias evidenciar preventivamente eventuais riscos é essencial a fim de se evitar problemas, conforme o artigo 723 do Código Civil, “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

Considerando a legislação supra, é de responsabilidade do corretor de imóveis alertar e esclarecer aos clientes sobre os riscos e a segurança do negócio, sob pena de perdas e danos recaírem sob o corretor e/ou sob a imobiliária. Todavia, obviamente que essa responsabilidade deverá ser provada, sendo usado como critério a relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar e a inércia do agente e da imobiliária.

Além de apresentação de eventuais riscos, cabe ao agente imobiliário total transparência com os clientes em relação à feedbacks recorrentes, apresentação de valores e estratégias de marketing, sendo certo que a inércia do corretor poderá até ensejar a perda de sua comissão imobiliária, caso comprovada.

Para que riscos sejam evitados, tanto o corretor como a imobiliária, precisam realizar a Due Diligence prévia do vendedor e do imóvel e, com isto, além de verificar a documentação necessária para a transação daquele imóvel, no momento de negociar é imprescindível a transparência para que na elaboração do contrato conste prazo suficiente para apresentação de documentos, tais como as certidões necessárias para a venda. Além disto, haverá situações de necessidade de mais tempo para regularização do imóvel, por exemplo, na hipótese de registro de formal de partilha, averbação de divórcio na matrícula, ou até mesmo alguma regularização de metragem, e caberá ao corretor de imóveis e imobiliária envolvida observar atentamente o aconselhamento que é prestado ao cliente, sendo precavida qualquer inércia de sua parte.

Tal entendimento se embasa no fato de que entende-se que a confiança entre cliente; imobiliária e corretor para intermediar o negócio vincula o respaldo de que os intermediadores devem ter ciência sobre eventuais problemas, possíveis nulidades ou irregularidades, sendo o seu dever prestar esclarecimento às partes e fornecer todos os documentos necessários com total transparência e boa-fé. Consequentemente, a responsabilidade civil do corretor de imóveis estará ligada caso seja omitido fato que sabia, ou tinha condições de saber, no ato da venda do imóvel, e que em razão da omissão ocasionou dano ou prejuízo.

Conclui-se que é dever do agente imobiliário alertar e esclarecer os riscos evidentes para a segurança do negócio, cujo respaldo poderá ser através da intermediação em conjunto com a imobiliária mediante também a análise crítico jurídica de advogado especializado na área imobiliária, bem como que este dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, uma vez que o profissional da corretagem e a imobiliária comprovem a diligência e prudência de todas as informações prestadas e assistência durante as transações imobiliárias, ficarão protegidos quanto ao dever de indenizar caso ocorra frustação do negócio pelo cliente.