Sete principais riscos do investimento imobiliário nos EUA

O setor imobiliário na última década foi classificado como o principal investimento para a maioria dos americanos, mas é realmente seguro e quais são os riscos envolvidos com o prêmio? Vamos descobrir.

Sete principais riscos que você gostaria de saber antes de fazer qualquer investimento imobiliário para uma decisão informada no futuro próximo.

Como todos sabemos, a questão atual é a taxa de juros e a economia.   Enquanto as taxas de juros continuam subindo, tanto o mercado imobiliário residencial quanto o comercial são afetados.

O segundo risco mais importante é uma má localização.

Agora, a maioria dos agentes dirá para você comprar em um bairro bom e seguro. O que eu vou te dizer é, não compre em bairros bons ou ruins, porque adivinhem? Eles mudam, como qualquer outra coisa. Só porque um bairro está seguro agora, não significa que estará seguro daqui a alguns anos. E só porque um bairro não é seguro agora, não significa que não será seguro daqui a alguns anos. Em vez disso, faça a engenharia reversa.  Compre em um bairro que você possa ver o futuro. Você quer aquele que vai ser o ‘próximo’ grande movimento. Mas adivinhe o que comprar em um bairro ruim oferece? Bem, menos propenso a depreciar, pois já é um bairro ruim, já reduz seu risco.

Então, para a localização, dê uma olhada nas escolas, transporte, amenidades locais, como a localização afeta o valor? O que é mais importante a localização ou a casa? Você sempre pode atualizar uma casa, mas não pode atualizar um local.

Depois de escolher um bairro, comece a escolher diferentes áreas dentro desse bairro. Sempre consulte um corretor de imóveis local.

O próximo risco que você deve considerar é o fluxo de caixa negativo se investir.

O fluxo de caixa é gerado pela receita de aluguel. Um fluxo de caixa negativo será um imóvel alugado que não gera receita suficiente para pagar as despesas operacionais e a dívida. Por exemplo, o preço do aluguel mensal é muito baixo ou os níveis de vacância são muito altos. Nesse caso, o investidor terá que pagar do próprio bolso todos os meses para cobrir a escassez de despesas. Por que fluxo de caixa negativo? Bem, às vezes é porque uma propriedade pode estar localizada em um bairro que não é atraente para os inquilinos ou a economia está afundando. Algumas coisas a considerar ao tentar corrigir esse problema serão cortar ou diminuir algumas das despesas operacionais, aumentar o aluguel se fizer sentido de acordo com o mercado, atualizar e reformar o imóvel para atrair inquilinos qualificados e ter um melhor processo de triagem para inquilinos.

No entanto existem muitos investidores que procuram especificamente este tipo de imóveis, para transformar o cash flow negativo em positivo. Eles vêm, atualizam a propriedade, aumentam o aluguel, melhoram a triagem do inquilino, para que possam justificar o aluguel mensal mais alto e depois vender quando for o momento certo. Isso é fácil.

O quarto risco é considerar vagas.

Esse é o maior erro que os investidores cometem ao subestimar as vagas. As taxas de vacância são um bom indicador se um mercado ou bairro é forte. O erro que os investidores cometem é calcular uma taxa média de desocupação e não analisar em detalhes a taxa de desocupação em seu bairro (você pode encontrar informações de gerentes de imóveis e corretores de imóveis). levará mais tempo para alugar o seu, resultando em um risco maior para você como investidor.

O quinto é o risco de problemas com inquilinos.

E aqui começando pelos conflitos de manutenção (quem é responsável pelo quê? Quando se trata de danos materiais ou reparos de manutenção. Danos como mofo, pragas, encanamentos danificados, defeitos estruturais são algo que o proprietário deve consertar, para que o inquilino possa ter um espaço habitual) então Problemas com falta de pagamento – auto-explicativo caso o inquilino não pague em dia, o que pode levar a um processo de despejo caro, problemas com o depósito de segurança – que é uma taxa única que se torna reembolsável ao rescindir o contrato e desocupada pelo inquilino se o propriedade não tem nenhum dano a partir do momento alugado. A caução não é exigida por lei, mas a maioria dos proprietários opta por incluí-la como proteção financeira caso o inquilino não pague o aluguel ou cause danos significativos à propriedade.

O sexto risco é a falta de liquidez.

A liquidez mede a taxa na qual um ativo pode ser comprado ou vendido no mercado a um preço que reflita seu valor atual. (Adicionar foto) em pequenos termos, a liquidez refere-se à facilidade com que um ativo pode ser negociado por dinheiro sem afetar seu valor de mercado. A razão pela qual o imóvel é considerado um ativo ilíquido é porque:

1) você lida com mercados privados, diferentemente de ações, títulos ou ETFs, onde você pode encontrar publicamente qualquer coisa sobre essa empresa antes de investir, no setor imobiliário há falta de transparência. Portanto, você precisa fazer sua própria pesquisa, estar pessoalmente em contato com os corretores de imóveis, inspecionar o imóvel pessoalmente e realizar todas as diligências necessárias.

2) imóveis são transações complicadas e incrivelmente demoradas – o processo de finalização de uma transação envolve muitas partes – você como comprador, vendedores, corretores de imóveis, credores, agentes de título, advogados, inspetores, avaliadores. Além disso, há muita papelada a ser feita. Pode levar dias, semanas ou meses para realmente vender ou comprar um imóvel.

3) a iliquidez também é determinada pela flutuação do mercado. Incapacidade de transformar o imóvel em dinheiro quando necessário, pois o preço pode variar consideravelmente.

O sétimo risco são os problemas estruturais ocultos

E aqui inclui linhas de esgoto ruins ou canos enferrujados, danos ocultos pela água, madeira podre ou cupins, rachaduras enormes na garagem se for uma casa, ventilação ou janelas ruins ou antigas, vazamentos de radônio, fiação desatualizada, sistema séptico ou problemas de ar condicionado, telhado ruim , problemas elétricos, etc.

A lei exige que o vendedor divulgue todos os fatos materiais conhecidos sobre sua propriedade. Se eles esquecerem ou se recusarem a fornecer essa divulgação, o comprador poderá cancelar a venda. Mas o que eu vi acontecer, por exemplo, proprietários que nunca moraram no imóvel e não têm conhecimento dos defeitos, é quando você se queima. Nessa situação, você precisa de um inspetor de propriedade realmente bom e um corretor de imóveis competente para a devida diligência.

Se você descobrir defeitos após a venda, você está praticamente aceitando a propriedade como está e está limitado a recuperar o dinheiro do vendedor. Às vezes, a omissão em descobrir esses defeitos nem sempre está do lado do vendedor, pode ser o fiscal ou o corretor de imóveis. Não realizar a devida diligência corretamente. No entanto, quando se verificar que estão em incumprimento, só pode ficar no gancho para o custo da inspecção, em oposição ao custo do defeito.)

Às vezes, o vendedor pode ser responsabilizado pelos defeitos se não for divulgado, e o comprador pode provar que o vendedor sabia ou deveria saber.

A conclusão é que o setor imobiliário tem sido considerado um ótimo investimento e investidores experientes podem se beneficiar de sua renda passiva, vantagens fiscais, oportunidade de construir riqueza e excelentes retornos de longo prazo.

Assim como qualquer outro investimento, o imobiliário pode ser arriscado, mas é por isso que você precisa se alinhar com profissionais que conhecem esse negócio e podem ajudá-lo no processo de due diligence e realizar uma análise de mercado que o beneficiará.

Tenha em mente que existem muitas maneiras de investir em imóveis além de possuir, financiar e operar propriedades reais. Se você quiser saber mais, deixe-me saber nos comentários abaixo ou entre em contato por e-mail ou mensagem. Eu costumo responder a todos os meus e-mails e textos em tempo hábil.

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Angela Andronache é altamente focada em imóveis de luxo, propriedades à beira-mar no sul da Flórida, principalmente em: Miami, sul da Quinta, Ilha Fisher, Miami Beach, Brickell, Ilha Normandia, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles Beach, Aventura e West Palm Beach .

Gosta de ajudar os outros, facilitando suas vidas enquanto realiza seus sonhos e objetivos. Orgulha-se de dominar a negociação com cuidado e diligência, o que a diferencia da maneira como ela valoriza os interesses de seus clientes como se fossem seus.