Usucapião e adjudicação compulsória: qual o melhor caminho para regularizar o meu imóvel?
O imóvel que se encontra em situação de irregularidade no tocante ao seu registro imobiliário, nos termos da Lei nº 6.015/73 – Lei de Registro Público – e em desalinhamento com o possuidor ou proprietário atual da coisa, é passível de regularização por diversas vias, sendo que a opção mais benéfica ou mais estratégica por uma via ou outra dependerá de maior detalhamento do caso concreto.
Logo, a usucapião e a adjudicação compulsória são algumas das alternativas viáveis para a regularização de bens imóveis, sendo que o objetivo desse artigo é especificar e distinguir as hipóteses de aplicação e cabimento desses institutos.
Primeiramente, é essencial apontar que tanto a usucapião quanto a adjudicação compulsória podem ser propostas por via judicial ou extrajudicial. Enquanto a usucapião promovida no âmbito do cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo é regulada pelo artigo 216-A da Lei de Registro Público, a adjudicação compulsória, quando promovida em via extrajudicial, é regulada pela Lei nº 14.382/22, que promoveu tal inovação no âmbito da legislação processual civil.
Naturalmente, é possível também optar pela via judicial para a aplicação desses institutos, os fatores que irão determinar o melhor caminho para a opção mais apropriada para o caso em concreto, em geral, são o grau de consensualidade entre as partes envolvidas, a robustez da documentação proporcionada pelos interessados.
Veja-se, a usucapião, que em suma garante a aquisição de uma nova propriedade, exige, como requisito comum a todas as suas espécies, a posse ad usucapionem, ou seja, a posse mansa, pacífica, contínua e prolongada, que conta com a percepção legítima da parte de que já se é dono ou cuja pretensão de apropriação futura é adequada e cabível. A posse ad usucapionem não se confunde com a detenção, que é utilização física da coisa mediante autorização expressa, anuência contratual ou tolerância do proprietário ou do possuidor que transferiu a posse a novo possuidor.
Logo, a posse se comprova por intermédio de vizinhos confinantes ou confrontantes, que atestem o período de posse, contas de luz, energia, internet pagas ao longo do período de posse, quitação ou pelo menos a responsabilização pelos ônus tributários advindos da posse, registros fotográficos ou quaisquer outras provas que possam demonstrar o exercício da posse. De resto, cada espécie de usucapião exigirá requisitos próprios, sendo que existem mais de 10 formas de usucapir reguladas por lei.
A adjudicação, por sua vez, não depende da posse para ser conferida: trata-se de uma “transferência forçada” do vendedor para o comprador, na qual, mediante a comprovação de quitação plena de contrato de compra e venda do comprador para com o vendedor, garante-se a outorga de escritura definitiva de compra e venda e, por consequência, da propriedade.
Neste sentido, o contrato de compra e venda que gerou a propriedade em favor do comprador, sendo que a adjudicação consiste em meio de garantir a propriedade do imóvel comprado por intermédio de uma transferência forçada, caso haja evidências e comprovantes do contrato cumprido.
Se existirem provas suficientes, e consensualidade entre as partes envolvidas, a via extrajudicial para adjudicação ou usucapião mostra-se viável e desejável, posto que evitar o conflito e o risco inerente de litigar no Judiciário é benéfico e menos custoso às partes envolvidas.
Assim, como distinguir se um imóvel poderá ser regularizado por usucapião ou por adjudicação? Com base no exposto, a conclusão é simples: caso não existam documentos aptos a comprovar a plena quitação de contrato de compra e venda que viabilizem a adjudicação, a usucapião é o melhor caminho, posto que depende de provas de posse e não necessariamente de provas de quitação, ou até mesmo da própria quitação em si, é possível que um contrato não cumprido integralmente gere posse qualificada o suficiente para a usucapião.
A adjudicação, noutro giro, se mostrará desejável caso o comprador ou interessado se encontre munido de amplas provas de quitação integral do contrato, o que viabiliza tal via adjudicatória como alternativa mais célere quando comparada com a usucapião. Isso porque a usucapião exige a análise de mais numerosos critérios que adjudicação, que por sua vez é aplicável especificamente no contexto do contrato de compra e venda.
Inclusive nesse sentido o STJ possui entendimento atualizado e consolidado de julho de 2025, veja-se:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes. 6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso especial conhecido e não provido.
No caso, a teoria do adimplemento substancial determina que um contrato não deve ser desfeito por falta de pagamento se a parte não paga é insignificante perto do valor total. Neste julgamento, o STJ decidiu que, se o preço combinado não foi quitado integralmente, a teoria não serve para justificar a transferência forçada da propriedade de um imóvel do vendedor para o comprador (a chamada adjudicação compulsória). Para haver essa transferência, é preciso que o valor total do contrato tenha sido quitado, mesmo que as parcelas não pagas já estejam prescritas. A alternativa viável, portanto, seria a usucapião, ou um acordo entre as partes, conforme alinhado neste artigo.
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CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:
Leonardo Arêba é o sócio titular e fundador do Arêba Advocacia Estratégica. Possui graduação em Direito na faculdade UniCEUB, mesma universidade onde adquiriu o seu mestrado em Direito, cuja área de concentração é o Direito Privado e Políticas Públicas, com estudo voltado ao Direito do Desenvolvimento. Advoga desde 2015, tendo ampla experiência nas áreas de Direito Empresarial, Civil, Regulatório, Administrativo e Imobiliário. Além disso, lecionou como professor de graduação da Faculdade Projeção de 2018 a 2025, onde coordenou as disciplinas jurídicas EAD e ministrou aulas presenciais nas áreas de Processo Civil, Direito Empresarial e Imobiliário (Reais).
É Presidente da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF, Subseção Guará, além de ser membro do BNI do Distrito Federal na cadeira de Advocacia Imobiliária.
Atualmente, trabalha como mentor, transmitindo seu conhecimento para advogados e empresários com conteúdos estruturais de empreendedorismo, mentalidade e relacionamentos.
Leonardo Arêba é casado com Amanda e é pai do Heitor, sendo a sua família seu eixo, propósito e sustento. Além disso, é formado em Violão Clássico na Escola de Música de Brasília, lado artístico que amplia sua visão de vida e de criatividade. Por fim, é atleta amador de basquete e ávido leitor, contanto com os livros como constante fonte de conhecimento e aprimoramento.
